三四线楼市:碧桂园、恒大还在,保利、万达又来了

发布时间:2018-10-25 09:19:00

县城楼市一直是值得我们重点观察的样本,之所以这样说,是因为大部分人眼里只有京沪深和省会城市,然而真相往往藏在庞大的三四线城市中,我们的楼市结构其实非常复杂。截至2017年底,全国共有中小城市(广义范围)2811个,其直接影响和辐射的区域、人口、经济总量,占全国80%以上。

在最近几年,小城市房地产有两个趋势。首先是棚改货币化、返乡置业、农民进城等多种因素刺激,房价涨速如同脱缰野马一样。仅在上半年,全国新建商品房销售均价就达到了8585元/平方米,显然,其中大部分都是小县城贡献的。

其次是碧桂园、恒大等房企,凭借此前深耕小城市的战略,成长为国内数一数二的房产巨头,不管营收还是毛利、净利,均远超其他同行。

正是这两个趋势,构成了现在复杂的县城楼市生态。既然是趋势,总有出现拐点的时候,今年以来,三四线楼市就出现了明显“腾笼换鸟”的迹象,棚改政策的收紧,让众多房企遭遇回款压力。因此,碧桂园、恒大等龙头房企开始有序收缩战线,而保利、雅居乐等实力开发商眼红双雄赚得盆满钵满,又成为三四线楼市的后来者。

先看碧桂园与恒大的动向,要知道,大型房企普遍都有“三高”的特征:高负债、高杠杆、高周转,现在这两家巨头已经明显意识到了这个问题。

碧桂园暂停了“全覆盖”战略,不直接开发不操盘的合作项目,提高权益占比;更加看重资金投入回报率,8%以内的项目不做。恒大今年最重要的目标就是降负债,同时95%的回款率也是房企中最高的。

从“金九银十”的市场动向来看,这两家公司与三四线楼市似乎有点“讲不出再见”,在强力的回款要求之下,降价促销、精装变毛坯、发动全体员工卖房成了标配。

与此同时,战略上的收缩已经开始显现,尤其是在两者土地储备动辄几亿平米的情况下,拿地不再成为重要的任务,回笼现金,从三四线楼市有序撤退,完成谋划已久的转型,是两家公司目前的首要目标。

而保利、雅居乐乃至万达,却将县城楼市视为下一个扩张的蓝海。以保利为例,2017拿地总额1461亿元,两千多万平米的体量,其中大部分都分布在三四线城市,2018年拿地直接跻身房企前三,三季度更是超越了恒大的拿地额。

年初宋广菊在说起“学习碧桂园”时,口气是那么的自然,正所谓“食髓知味”,正是看到了同行们曾经在小城市的扩张史,才让保利的战略变得如此激进。

万达也是如此,当大众都以为酒店、文旅资产被剥离后,万达会选择远离房地产时,王健林却展现出了多年的商业地产运营智慧,以“轻资产”的名义,万达广场在三四线城市迎来了快速的发展时期,公开数据显示,2018年底全国将开业285个万达广场,其中三四线城市167个,占比高达58.6%!

铁打的营盘流水的兵,在小城市的房地产市场中,一个又一个房企在这里相继出现,又前赴后继的轮流当主角。碧桂园和恒大似乎有点精疲力尽,想对县城说声再见又有点不甘心。

正在彷徨间,保利、万达又接踵而至,这是大时代背景下房企的战略焦虑,也是楼市下半场开发商们为了生存各显神通的时间,对于旁观的购房者来说,也意味着炒房时代的结束。


房东直租,分时度假,众筹筑小镇,全民经纪人

北京福民兴邦科技信息服务有限公司旗下拥有多款建筑设计专利技术,包括:微别墅产品、空中花园别墅产品(第四代住宅升级版)、微跃层住宅产品(一套=两套)、天上商街产品、智能私密电梯设备建筑(当有用户使用电梯时其他用户不可以同时使用,以保证私密性)。

  

微别墅产品:单户独门独院(80-130平),电梯独立入户,最高可做到8层,纯别墅容积率1.8,经济效益高。且单层南北通透,动静分离。省电梯省疏散楼梯(结合智能私密电梯设备,一部电梯带3户,与传统每户配一部电梯相比,每三户省两部电梯约20万)(防疫特点:动静分离,南北通透,低密,独立院落,私密)。

未标题-11.jpg

创新电梯与错跃结合别墅产品分解示意图

A户

B户

C户

D户

交叉相跃4层4户3室2厅3卫

创新电梯与传统跃层结合别墅产品

创新电梯与传统跃层结合别墅产品

创新电梯与平层结合别墅产品

创新电梯与平层结合别墅产品

微别墅,微跃层,天上商街,空中花园别墅

 

空中花园别墅(第四代住宅升级版):解决第四代住宅自遮挡、安全隐患、斜撑影响美观等问题。

让高层建筑的每一户,享有挑高2-3层的空中私家庭院,实现户户有花园!

微别墅,微跃层,天上商街,空中花园别墅

空中花园别墅1

空中花园别墅2

高层微跃层产品:将普通平层变跃层,不仅带来居住格调升华,平层面积跃层享受,分层独立出入设计,更私密,让一套房=两套房,能适应限购、出租自住结合、父母同住、客人来访等多场景应用

高层微跃层产品产品示意理解图

 

38平米别墅公寓:养老旅游度假产品不再局限于不通风、采光差的盒子式产品,每个客房有自己的花园庭院,可以赏花观景,让客户的养老度假生活更舒适!而且符合限墅令规范,产出高!

微别墅,微跃层,天上商街,空中花园别墅

 

一层

二层

三层

四层

天上商街:在商场之上或商业街之上再建商业街,新首层,新价值起点,解决商业高层部分价值低的问题。打破传统商业街一拖二、三格局模式,每层商业独立成街,每层独立分割铺面,商铺分割更灵活自由,铺面面积更小,每个铺面皆可小至10-20平米,租金、售价及经营价值更高。

微别墅,微跃层,天上商街,空中花园别墅


3.jpg4.jpg

 


福民网是公司旗下一家提供“房东直租、众筹分时度假、自裂变全民经纪人分销平台(分销精)”服务的创新型网络平台。

公司旗下尚有以下专利技术:线上线下结合购物系统;自裂变营销系统(社交电商底层技术);适用于数字交易、数字货币技术的非网式安全交易秘钥及交易确认设备、非网式分布式安全交易存储中心、多方程唯一解密码防护技术等安全交易防护技术。口罩微创新技术,在传统口罩结构外围增加弹性软体材料的密封结构进行密封,改良口罩的密封效果,减少对身体伤害。

广邀社会各界合作,合作洽谈:13811292149

公司网站:福民网

网址:www.fuminwang.com

自裂变全民经纪人平台:分销精

网址:www.fenxiaojing.com

网站网址: www.fenxiaojing.com (分销精全拼)
返回
×
×