商品房预售制度短期不会取消“现房销售”已在多个地区推行

来源:澎湃新闻网发布时间:2018-10-23 11:26:08

10月19日,合肥市房地产管理局发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》,《通知》指出,为深化商品房预售管理,探索建立新建商品房现房销售备案制度,房地产开发企业进行新建商品房现房销售前,应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。优化、简化备案手续,减轻企业运营成本,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。  

在业内人士看来,合肥鼓励开发企业实行现房销售具有信号意义,未来现房销售的模式也会不断扩大推广。但是基于目前的房地产市场现状而言,现房销售只会在部分城市试点。  

短期内不会取消商品房预售制度  

与现房销售不同,目前房地产开发企业多以商品房预售为主。所谓商品房预售制度,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。  

中国内地现行的商品房预售制度起始于1994年,并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。  

商品房预售制度设立的初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期,来缓解房地产行业的资金困局,从而促进整个房地产市场的快速发展。  

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,从目前的情况而言,短期内不会取消商品房预售制度。李宇嘉指出,推行现房销售应该是一个循序渐进的过程,推行现房销售一方面要考虑市场上的供应量、房价以及房企的资金流问题。另一方面,现房销售应在新房占比不太高的城市,即进入存量房市场的城市先行推进。  

中原地产首席分析师张大伟认为,现房销售是大势所趋,但是短期看,如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。  

可通过土地出让合同规定“现房销售”  

尽管商品房预售制度推动了行业的发展,但是预售制度也带来了房地产市场的各类质量及交付问题。  

9月21日,广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。《通知》指出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。  

尽管广东省房协相关人士表示目前通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。但是现房销售是否会全面铺开仍是大众关注的焦点。  

中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出,短期来看,现房销售不会大规模铺开。现房销售应逐步推进,或者说可以作为调节手段根据市场情况来要求是否推行。  

陈晟指出,“现房销售”的要求可以在土地出让的时候在出让合同中规定或者明确“结构封顶”后销售等来赋予商品房预售制度弹性。  

据澎湃新闻(www.thepaper.cn)整理的广东省中山市国土资源局官网网站的信息显示,5月至今,中山市合计推出16宗住宅及含住宅的综合用地,规划建筑面积约152万平方米,无一例外均要求“商品房现房销售”,即要求开发商直接销售证件齐全的已经成型待售的商品房。  

有城市推行后又取消现房销售  

而在更早之前,江苏省苏州、江苏省宿迁、山东省济南市长清区、江苏省南京、浙江省杭州市等就已在住宅地块出让时探索现房销售。不过,杭州、南京等却在推行一段时间后,改变土地出让规则。  

2017年3月24日,杭州市国土资源局发布土地新政,当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。但是仅4个月后,杭州推出的土地出让就开始改变规则——“溢价50%须现房销售”的条款删除了。  

据《钱江晚报》报道,3月24日后的杭州土地出让,主城区共出让十宗涉宅地块,其中有九宗必须现房销售,在两年内无法形成有效供应。这在一定程度上反而助推了供应不足、房价上涨的预期。  

南京的现房销售政策则始于2016年8月。据《上证报》报道,为给土拍市场降温,南京市规定,当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。2017年6月2日,南京再出规定,当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时,停止竞争地价,改为在网上竞争保障性住房建筑面积。  

但在7月份挂牌的5幅地块条件显示,取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛,以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。

房东直租,分时度假,众筹筑小镇,全民经纪人

北京福民兴邦科技信息服务有限公司旗下拥有多款建筑设计专利技术,包括:微别墅产品、空中花园别墅产品(第四代住宅升级版)、微跃层住宅产品(一套=两套)、天上商街产品、智能私密电梯设备建筑(当有用户使用电梯时其他用户不可以同时使用,以保证私密性)。

  

微别墅产品:单户独门独院(80-130平),电梯独立入户,最高可做到8层,纯别墅容积率1.8,经济效益高。且单层南北通透,动静分离。省电梯省疏散楼梯(结合智能私密电梯设备,一部电梯带3户,与传统每户配一部电梯相比,每三户省两部电梯约20万)(防疫特点:动静分离,南北通透,低密,独立院落,私密)。

未标题-11.jpg

创新电梯与错跃结合别墅产品分解示意图

A户

B户

C户

D户

交叉相跃4层4户3室2厅3卫

创新电梯与传统跃层结合别墅产品

创新电梯与传统跃层结合别墅产品

创新电梯与平层结合别墅产品

创新电梯与平层结合别墅产品

微别墅,微跃层,天上商街,空中花园别墅

 

空中花园别墅(第四代住宅升级版):解决第四代住宅自遮挡、安全隐患、斜撑影响美观等问题。

让高层建筑的每一户,享有挑高2-3层的空中私家庭院,实现户户有花园!

微别墅,微跃层,天上商街,空中花园别墅

空中花园别墅1

空中花园别墅2

高层微跃层产品:将普通平层变跃层,不仅带来居住格调升华,平层面积跃层享受,分层独立出入设计,更私密,让一套房=两套房,能适应限购、出租自住结合、父母同住、客人来访等多场景应用

高层微跃层产品产品示意理解图

 

38平米别墅公寓:养老旅游度假产品不再局限于不通风、采光差的盒子式产品,每个客房有自己的花园庭院,可以赏花观景,让客户的养老度假生活更舒适!而且符合限墅令规范,产出高!

微别墅,微跃层,天上商街,空中花园别墅

 

一层

二层

三层

四层

天上商街:在商场之上或商业街之上再建商业街,新首层,新价值起点,解决商业高层部分价值低的问题。打破传统商业街一拖二、三格局模式,每层商业独立成街,每层独立分割铺面,商铺分割更灵活自由,铺面面积更小,每个铺面皆可小至10-20平米,租金、售价及经营价值更高。

微别墅,微跃层,天上商街,空中花园别墅


3.jpg4.jpg

 


福民网是公司旗下一家提供“房东直租、众筹分时度假、自裂变全民经纪人分销平台(分销精)”服务的创新型网络平台。

公司旗下尚有以下专利技术:线上线下结合购物系统;自裂变营销系统(社交电商底层技术);适用于数字交易、数字货币技术的非网式安全交易秘钥及交易确认设备、非网式分布式安全交易存储中心、多方程唯一解密码防护技术等安全交易防护技术。口罩微创新技术,在传统口罩结构外围增加弹性软体材料的密封结构进行密封,改良口罩的密封效果,减少对身体伤害。

广邀社会各界合作,合作洽谈:13811292149

公司网站:福民网

网址:www.fuminwang.com

自裂变全民经纪人平台:分销精

网址:www.fenxiaojing.com

分销精声明:此信息系转载自其他媒体,版权归属于原作者,分销精转载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请原作者持相应版权证明与本网站联系。
网站网址: www.fenxiaojing.com (分销精全拼)
返回
×
×