别墅,你属哪一类?不能乱建、乱买!最新限墅令:清查,停止一切环节审批!

发布时间:2019-04-23 09:30:40

近日,昆明市房地产行业朋友圈内流传着一份由中华人民共和国住房和城乡建设部签发的特急文件《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》,以及一份云南省住建厅发布的《云南省住房和城乡建设厅关于梳理统计别墅项目建设审批有关情况的函》。

  

  根据国家住建部通知文件内容,为落实党中央关于生态文明建设的相关精神,将做好对违法违规别墅清查整治工作,要求各级住建部门要立即暂停办理有关别墅项目建设的审批手续,同时对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

  两个要求

  据昆明部分开发商确认,以上通知发布于2019年4月3日,并于4月4日以内部文件的形式发到了云南各大开发商手上。

  

  而根据云南省住建厅发布的文件,要求各州做好别墅项目的梳理和违建别墅清查工作,要求了解:

  1、十八大以来,所有已建、在建、在批、待批的别墅项目的数量、占地面积以及套数等内容;

  2、违建倍数的情况。以及自2003年1月1日获得土地使用权以来的所有1.2以下(含1.2)容积率的所有性质的国有土地(含小宗土地及自建房),不管盖多少层,均视为别墅项目。所有上述条件的已售、待售、已建、待建、已批、待批项目,停止一切环节审批。

  而针对此次云南省“限墅令”,凤凰网房产也对相关单位进行了咨询,也并未得到准确回复。

  限墅十多年,越限越多

  根据观点地产网报道资料显示,国土部曾于2016年召开过新闻发布会,表示将进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时,全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应,从而进一步调控住房供应结构。

  其实,早在2003年,国土部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》曾要求,要求优化土地供应布局和结构,通知第四条规定,今后5年停止别墅类用地的土地供应。

  一路走来,可以看出别墅类用地的管控一直在持续升级之中。不过每过几年,“限墅令”就会被翻出来炒炒冷饭,这也成为了市场上的一个常态。

  同时,这10多年的调控并未让别墅越来越少,反而越来越多,最核心的是市场需求。“经济发展水平越来越高,自然会有更多的富人想追求别墅这样的产品,不能一棍子打死。”一业内人士分析说。另外,开放商也有较多的办法来绕过这样的禁令。

  一是部分旧别墅捂盘惜售,十几年之后再二次开发;

  二是在容积率上做文章,一些开发商在获得新的一般住宅用地后,将地块分成别墅区和普通配建区,通过缩窄楼距、大量配建等做法“调整”容积率,提高别墅占地面积,用地规划成“空文”。“通过配建一小部分高密度物业”,是众多别墅项目的潜规则。“一个项目内部不同区块的容积率可以调整,假如别墅部分的容积率还不到0.7,那么盖上高密度商业配套,整个地块容积率就能达标。”一业内世人说,别墅部分的容积率可以“想做多少就做多少”,无非就是在地块内部做文章。

  昆明的别墅是什么情况?

  纵观近几年的昆明市场,昆明各区虽然也对别墅项目进行了不同程度的禁止,但依然没有完全明确不准建。目前,昆明的别墅主要集中在经开区黄土坡清水片区、度假区大渔片区、滇池度假区、环湖东路、世博片区,然后就是周边的阳宗海、抚仙湖、太平新城等地。

  最典型的是度假区,在2015年初发布的《昆明滇池国家旅游度假区控制性详细规划梳理完善方案》公示中提到,原则上该片区不再允许新开发一类居住项目,增加的居住用地以二类居住用地为主,主要审批城中村改造项目。

  其他几个区域,虽然并没有像滇池度假区一样明确禁止,但要么可供应一类居住用地的面积极少,如官渡、呈贡,要么一类居住用地只规划了已建或在建别墅类项目用地,如盘龙、西山、五华。

  官渡区控详规在整个区域规划了1400亩左右一类居住用地,大部分集中于环湖路三个半岛一带,近几年几个知名的豪宅项目已经建成并售卖得差不多了。呈贡新区虽然未开发面积极大,但规划的一类居住用地也仅有645亩左右;与其相邻的大渔片区则是这两年昆明大力发展的区域,在前不久,昆明市规划局就发布了关于大渔片区七星山片区的最新规划,核心定位就是旅游度假。从其定位来看,这里势必会有不少别墅会在未来出现,目前也已有项目在建。

  就在大渔片区公布最新规划后,嵩明县政府也发布了《滇中新区军长片区核心区控制性详细规划批前公示》,要将嵩明打造成集合休闲旅游目的地、生态低碳城区、商业商务中心为一体的国际化全域旅游示范区,将率先构建云南旅游3.0版本。根据规划,该片区规划常住人口控制约13.9万人,康养旅游度假人口2万人。

  “其实,我觉得还是要根据实际情况来对待,云南要打造‘休闲生活目的地’,康养项目是必然的,这些项目里面怎么可能没有别墅产品?”一地产业内人士说。


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