房价腰斩仍无人问津,谁是下一个燕郊?

来源:国民经略发布时间:2018-10-22 09:21:00

要说过去三年,中国楼市真正走出过山车式行情的地方只有一个,不是厦门,也不是北京,而是与北京市中心30公里之隔的河北廊坊燕郊。  

作为北京的睡城,燕郊曾经半年多房价翻倍,又在接下来的一年半时间里房价腰斩,被打回原形,无数炒房客血本无归,想要亏损套现却无人接盘。  

燕郊楼市悲歌,何尝不是一些城市的缩影?  

01  房价腰斩不是梦  

燕郊隶属于河北廊坊,与北京通州仅有一河之隔。这里是北漂们的“睡城”,每天都有数十万“北漂们”,从河北跨越到北京上班。  

这块飞地,与其说是河北的属地,不如说是北京的后花园。  

作为环京第一楼市,2016年到2017年,在京津冀一体化、雄安新区和北京副中心等概念的推波助澜之下,燕郊房价曾经一飞冲天。  

从1.5万元到3万元,房价翻倍,仅仅用了半年多时间。  

然而,随着2017年北京出台史上最严楼市调控之后,环京跟随加码,燕郊开启限购,外地户籍需有3年社保或纳税证明方能购房,这几乎将所有购房者都拒之门外,燕郊楼市开始一蹶不振,在全国率先开启下跌之路。  

到2018年10月,燕郊房价已从当初最高的3万元,跌到如今的1.9万元,跌幅接近40%,部分楼盘直接腰斩,被打回原形。  

以燕郊的首尔甜城为例,2017年3月初,首尔甜城的最高售价超过4万元,到2018年10月,链家上的放盘均价仅为2万元,有业主为了快速变现,将放盘均价调低到1.73万元。  

在燕郊,曾经摩肩接踵的“售楼一条街”如今冷冷清清,大部分中介门店,即使留守的中介也冷冷清清。  

燕郊如此,三河、大厂、香河等“北三县”也是如此。  

02  无人问津  

比降价更悲催的是,无论价格如何下调,接盘侠都无动于衷。  

根据北京中原市场研究部数据显示,2017年,燕郊商品住宅仅成交32万平方米,同比下降79%。成交额521亿元,同比下降50%。  

这是什么概念?  

一个市场的成交量突然下降了80%,这意味着整个市场已经进入冰点,说是“无人问津”,并不夸张。  

到了2018年,情况进一步恶化。今年1-4月,燕郊商品住宅累计成交仅65套,成交面积0.55万平方米。  

从带看量上看,2017年3月,燕郊月带看量高达41576人次,而到了2018年9月,月带看量仅有9000人次左右,少了3/4。  

当然,4月之后,燕郊房价暂时企稳,不少人判断楼市触底,抄底者开始进入。  

根据中原地产数据,2018年8月,燕郊整体市场成交238套,成交面积2.52万平方米,同比增加20%。  

然而,燕郊房价在短暂企稳之后,又开启新一轮的下调,这与下半年全国楼市的大气候息息相关。  

8月开始,全国多地楼市开始调整,受此影响,北京及环京地区再次向下。  

抄底者又被埋了一波。  

03  开发商忍痛割肉  

与无人问津相比,开发商的境遇也好不到哪去。  

在环京楼市叱咤风云的华夏幸福,一度陷入资金链断裂的传闻之中。资金链断裂显然是夸大其词,但库存高企、现金流紧张却是不争的事实。  

华夏幸福早已开始自救之路。  

2018年7月,华夏幸福先是以137.7亿元向平安资管转让19.7%的股权,堪称贱卖。双方还签了对赌协议,如果2018华夏幸福利润不足114亿元,就要对平安进行现金补偿。  

接着,10月9日,再以32亿的价格将环京十幅住宅土地平价甩卖——接盘者,正是高呼“活下去”的万科。  

与此同时,华夏幸福股价连跌5个月,已经腰斩。  

今年2月,华夏幸福曾经攀升45.98元的高位,到10月17日,股价仅为20.77元,跌幅接近55%。  

虽然这其中不乏整个市场动荡的因素。但与大盘相比,上证指数从年内最高点下跌了28%,华夏幸福则接近大盘跌幅的两倍。  

这显然不只是大环境的问题。  

04  环京楼市悲歌  

有人说,燕郊房价明显是被楼市调控按住的,只要限购取消,房价一定会反弹。  

然而,问题在于,要论楼市调控,燕郊的严厉程度并非最高的,跟一河之隔的北京更是没法比,为什么北京仅仅只有10%左右的回调,而燕郊却面临腰斩的命运?  

这就是环京楼市的天然弱点所在。  

其一,本地需求严重不足,承接的主要是来自于北京的外溢性需求。数据显示,廊坊楼市外地购房客占比高达8成,其中绝大部分来自于北京。  

其二,购房客中投资比例过高,同时投机情绪泛滥,这样的楼市安全边际较低。  

其三,楼市走向易受政策影响,政策方向一旦发生转换,楼市毫无招架之力。  

这三点,一言以蔽之,缺乏基本面,仅靠概念炒作,显然难以长久。  

05  谁是下一个燕郊?  

显然,燕郊和环京楼市不是孤例,而是无数中小城市的代表。  

这些城市,要么是享受大城市巨大的外溢效应,要么是拥有一系列概念炒作的利好,要么是只有人口没有产业的“睡城”。  

这样的楼市,可以共富贵,却难以共患难。  

当然,不同区域、不同城市基本面不同,不能一概而论。具体来说:  

其一,对于环大城市区域,其房价与大城市有一定共振效应。如果北上广深都出现全线调整,周边辐射地区难免都会受到影响,其调整幅度可能更甚于大城市本身。至于调整幅度大小,要看其自身的人口、经济等基本面是否有支撑。  

其二,纯属概念炒作的地区,来得快去得也快。概念炒作如果有实锤落地,那么概念起到的是短时期吞噬未来数年的上涨潜力的作用;如果仅仅只是概念而无实实锤,那么概念最终会沦为泡沫破裂的催化剂。  

其三,不要忽视政策的作用。很多人认为楼市调控没用,但燕郊乃至环境的崩塌,正是政策加码带来的。与之类似,广大四五线城市,也会受到政策双刃剑的影响。借助货币化棚改的利好,在楼市玩着击鼓传花的游戏,看似市场一片繁荣,实则未来堪忧。  

所以,不要看谁在楼市上行期笑得最欢,要看谁在楼市调整期还能笑得出来。

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