房价下行态势明显,为什么有些人却感受不到?这4点就是真相吗?

发布时间:2019-02-13 10:47:25

房地产市场走到今天,房价整体下行已经成为一个不可否认的事实,大家熟悉的燕郊地带更是因为房价几近腰斩而频频上了头条。昨天,一个网友给笔者发消息说自家的房子已经从挂牌价每平方米22000元下调到了17000元,但依旧无人问津。其实,从2016年930新政以来,面临严厉的楼市调控,看跌房价的声音就已经慢慢盖过了看涨的声音。特别是2018年下半年提出坚决遏制房价上涨以来,房价下行态势更趋明显,不少开发商都拉起了降价打折的大幕。但作为商品购买方来说,却有不少购房者表示并没有感觉到房价下跌,这又是为什么呢?笔者认为主要有以下几个原因。

第一,没有结合具体城市来具体分析。对于房价问题,面临两年多的严厉调控,全国普遍下行的态势是十分明确的,但是普遍并不代表全部,这只是代表了目前楼市的趋势。此前,很多购房者都在后台咨询笔者现在到底还能不能买房,笔者也多次明确告知,要不要买房应该结合具体城市具体分析,比如一二线城市房价下跌幅度有限,而且下一阶段上涨压力依然存在,而三四线城市则面临着进一步调整的可能。

总之,不同的城市之间由于经济基础与竞争实力不同,支撑房价上涨的动力也自然不同。不过,笔者认为,对于自住购房者而言,在任何城市买房都是可以的,对于投资而言,一线城市以及周边城市和部分强二线城市才真正具有投资价值。说白了,随着房住不炒的深入,未来或许也只有这些大城市的房子才有金融属性。

第二,房价没有跌到期待的心理价位。举个简单的例子,平均房价从20000元/平方米下调到19000元/平方米,对于绝大多数刚需购房者来说无异于杯水车薪。虽然业内也有部分专家预测今年上半年房价有可能下跌20%-30%左右,但是笔者之前就说过这种情况根本不可能全局性出现,极有可能会是个别楼盘因为资金链问题而选择大幅降价。值得注意的是,不少开发商采取的降价形式基本以特价房为主,这对购房者来说往往只是一个噱头而已。

除此之外,针对二手房市场,随着购房者买房意愿的下滑,虽然议价空间已经有所增加,但是还远远没有到达抛售的条件,因为楼市稳定当头是大势所趋,这自然也给大家形成了一种稳定的预期。而且,楼市中的断供现象也仅仅是个例,所以目前房价的跌幅距离购房者的心理价位恐怕还差得远。

第三,买房压力并没有实质性减轻。虽然房价有了一定程度的跌幅,但是购房者的买房压力并没有出现实质性的减轻。为什么会这么说呢?一方面,目前房价基本属于高位盘整,所以首付压力没有明显减轻,购房门槛依旧相对较高。就拿笔者所在的城市来说,假设购买一套100平方米的普通住宅,如果在2016年需要30万首付,如今则可能最少需要50万首付。

另一方面,房贷利率虽然释放了见顶的信号,但是房地产市场继续调控的信号也同样明确,所以2019年房贷利率大幅度下调的可能性非常小,这无形当中增加了买房压力,也在一定程度上抑制了购房者买房的积极性。所以,由此形成的心理感受使得部分购房者并没有感受到房价下跌。

第四,开发商等制造房价上涨预期。如果要问谁不希望房价出现下跌,开发商、房产中介等群体无疑榜上有名。随着房地产市场告别高温,迎来降温,置业顾问、中介机构等群体的态度也发生了明显的转变,楼市从卖方市场过渡到了买方市场。面临量价齐跌的楼市环境,不少开发商以及房产中介制造房价上涨的预期。

我们不妨举个例子,元旦之前就有不少开发商宣称元旦后涨价的消息,结果证明只是虚晃一枪。如今春节刚过,笔者发现不少楼盘又开始宣称涨价在即。通过笔者观察,面对当前的楼市环境和房价,越来越多的购房者表示已经看淡,特别是90后群体,对于必须买房的观念已经有所松动。

笔者认为,除了以上这四个原因以外,最根本的原因或许是买房心态问题。要想对房地产市场有正确的判断,就要对房地产市场有正确的认识,否则只会在错误的认知道路上越走越远。而对于今年的房地产市场,其实购房者根本无需过多纠结,因为政策已经释放了两个足够明确的信号,即因城施策和长效机制,而这两个信号都有一个共同的指向,即稳字当头。不过,我们应该认识到,房价没有绝对的稳定,在因城施策的目标下,上下浮动10%或是今年可能出现的房价走向。


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