“取消楼市限价”,打破楼市潜规则?

来源:凤凰网房产发布时间:2018-10-21 08:54:25

广州外围区域“取消限价”,一石激起千层浪。

10月19日晚,广州市住建委回应称: 

近期住建部门“对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。”同时,对新建商品住房会继续严格开展价格指导,坚决执行调控不动摇


这段回应充满中国式的话语艺术,但对公文话语有所了解的人都明白,这在某种程度上是对调整限价的确认。

广州放宽限价,恰恰是在新房打折、二手房降价、土地流拍乃至购房者维权涌现的时间关口,难免令人浮想联翩。

调整限价,是否意味着限价取消,甚至楼市调控的巨大转向?广州为何在这个关口突然调整限价,对于楼市究竟会带来怎样的影响?

1取消限价是误读

 先说第一个结论,取消限价是一厢情愿的误读。

事实上,广州外围区域不是取消限价,而是放宽限价门槛。这不是文字游戏,两者不能简单混为一谈。

放宽限价门槛,意思是开发商可以按照市场真实价格进行备案,从而使网签价与市场价接轨,从此解决乱象丛生的“双合同”问题。 

过去广州限价执行相对较严,从而导致网签价与市场价之间存在巨大悬殊。广州新房市场网签均价仅有2万多元,而随行就市的二手房均价已经超过3.5万元,两者之间存在40%左右的价差。 

原本350万的房子,首付只需要100万左右;但在2万的限价之下,购房者需要付出60万(200万*30%)的首付加上150万的装修费,首付一次性抬高到200万,购房负担严重增加。 

所以,如果网签价与市场价接轨,那么双合同问题就不复存在,刚需首付也能回归正常。 

然而,这并不意味房价就能随行就市,开发商就有了涨跌的决定权。事实上,开发商以什么价格对外销售,仍需要进行备案,且价格不得随意上浮或下调。

限价这只有形之手仍然高举,既要控制房价上涨,也要防范房价大跌,这正是广州说“坚决执行调控不动摇”的底气所在。

2刺激楼市?

就在上周末,广州多个楼盘爆发业主维权,“退房潮”从二三线城市向一线城市蔓延。 

恰恰在这个时间关口,广州放松限价,难免给人以调控放松刺激楼市的想法。

的确,放宽限价,有稳楼市的考量,但作用十分有限。

一方面,放宽限价,降低首付门槛,双合同变成单合同,刚需购房负担得到一定程度减轻。

同时,整个楼盘的网签速度得以加快,这对开发商资金回流也会形成相应支撑。

另一方面,放宽限价,所能改变的只是统计上的房价,让统计数据回归真实。

它并不足以改变实际成交价,也不足以改变供求关系,更不足以扭转整个市场的预期。

按照地产专家张大伟的说法,此举意在“取消“掩耳盗铃式”的备案价格,让真实价格由表外回归表内”。

3防范维权潮

放宽限价,遏制双合同,更大的目的在于防范维权潮。

双合同从来都是把双刃剑。

在楼市上行期,它是各方默认的潜规则。

一套350万的房子,200万是网签价,150万是装修合同,这样的配置显然不符合常情,但不会有人对此提出异议。所有人都明白,所谓“装修合同”,只是掩盖限价价差的门面。

一旦进入楼市下行期,双合同就会成为维权的靶子。

即便业主因降价而维权,但由于降价维权并不占据任何法律优势和道德优势,业主对外宣示的理由大概率会是“装修问题”,而双合同正是再顺手不过的借口:有哪个楼盘能做到150万的装修质量?

显然,双合同正在沦为楼市维权潮的催化剂。

所以,放宽限价,遏制双合同,也是为可能出现的维权潮打补丁。 

4房价维稳

房价维稳,这是这一轮楼市调控的底线所在。 

一方面,“坚决遏制房价上涨”。

房价进一步上涨的风险,远远大过其所能带来的经济刺激效用。在贸易争端、美联储加息缩表、六个钱包被耗尽的当下,遏制房价上涨,意在防范楼市泡沫放大的风险。 

另一方面,又要防范房价大跌。 

房地产牵一发而动全身,房价大跌,影响的不只是有房一族和开发商,由于土地和房产作为抵押品的存在,也会将银行拖下水,进而影响到整个经济体。所以,指望房价大跌甚至崩盘,可能都只是一厢情愿。 

所以,最终的结果就是八个字:

楼市冰封,房价维稳。

理解这八个字,就会明白所有政策的逻辑所在。

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