2018楼市年终回顾:买房不易,月月扎心!

来源:房产观察局发布时间:2018-12-25 12:17:55

恍惚之间,2018年仅剩不到一周了。

回看过去这一年,全国楼市这出戏跌宕起伏,房价上蹿下跳,有城市抢人大战,开发商打骨折促销,购房者维权潮四起……所有的这些,终于要轰轰烈烈的落幕了。

对于裹挟在楼市风暴中的我们来说,2018年楼市不一定让每个人都心惊肉跳,但也无法装作无动于衷。

笔者总结出11大关键词,和大家一起回顾2018年惊心动魄的一年......

1、花式调控

2018年楼市调控平均1.2次/天。

限购、限贷、限价、限售、限商、限价……花式调控齐上阵。

据中原地产研究中心统计数据显示:7月,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录,合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。

而1-7月累计调控次数260次,相比2017年1-7月同期上涨了80%,调控次数之多,调控密度之大,前所未有。

不可思议的是,调控一路加码,房价也一路上行。房价越是上行,调控火力就越密集,调控火力越密集,抢房热情越是高涨,楼市调控一度陷入“按下葫芦浮起瓢”的僵局。

直到下半年,才打破“越调越涨”的死循环。

2、万人抢房

全民炒房,万人抢房,这是2018年上半年楼市的“新”常态。

在杭州,98岁老奶奶亲自上阵摇号,“买来用于自住”;一名女性在摇号排队现场,由于体力不支晕倒。

在成都,7万人抢1000套房子,排队提交材料的队伍一眼望不到尽头。

在深圳,一楼盘未售先红,开盘前先交500万诚意金才能获得摇号资格,房子起步价2000万,选房限时2分钟,否则视同放弃。

在西安,某楼盘摇号前日,“内定关系房”名单被曝光,其中不乏公职人员。截至5月28日,当地已进行了142人次的调查核实工作。

排队排到晕倒,98岁老奶奶亲自上阵,7万人疯抢1000套房子,“内定关系户”横行……种种奇葩现象在2018年上半年喷涌而出。

而造成各大城市万人抢房盛况的根源就在于,限价摇号制造的套利空间。

新房房价被一双大手死死的摁在地上摩擦,二手房在市场价的指导下犹如吃了春药,越涨越猛。

这就造成一二手房之间出现明显差价,不少热点城市新房价格普遍低于同区域二手房价15%-30%。

一二手房严重倒挂,制造了巨大的套利空间,也滋生了双合同、茶水费、号头费等乱象。

限价的出现造成一二手市场严重分化,对于刚需来说,注定是新房抢不上,旧房买不起,让刚需们离房住不炒渐行渐远。

3、六个钱包

“六个钱包”言论是经济学家樊纲提出的。

“六个钱包买房”意思:

就是丈夫的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷;加上你妻子的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷一共是六个钱包。

鉴于樊纲个人身份的特殊性,此言论一出,舆论哗然:

用所有能用的钱去买房,听起来很残酷,但这却是大部分中国人的现状。

我们看一组数据,根据央行的数据显示,今年以来,人民币存款增速持续在9%以下徘徊,创下了40年来最低!

其实,在几大经济部门中,政府存款仍然很快,非金和企业存款相对持平,而给我们的存款增速严重拖后腿的,居然是居民存款增速。

居民部门存款增速从2008年的18%下滑到了2018年的7%左右。这些钱都去哪了呢?

很显然,这些减少的钱大家都拿去买房了。

4、租金上涨

房租上涨成为2018年绝对的热点词汇。

网上随便一搜,房租上涨的消息铺面而来,难免少不了一顿感慨:这一批的90后,几年前追不上房价,几年后追不上房租。

以北京为例,中国房地产行情网公开信息显示,2018年7月,北京房租同比上涨达到21.89%,环比涨幅为2.63%,北京房租以每平米92.33元/甩开其他一线城市。四环内,没有一间低于2000块钱的单间。

而以上只是反映了北京房租的平均涨幅,北京五六环等热门地区,房价整体涨幅已经超过了10%,过去一段时间,某些房源甚至10天暴涨100%。

不仅仅是北京,一些二线城市,如成都、重庆、合肥、南宁、哈尔滨这些地方的房租租金同比涨幅也都在20%以上。

要说租金上涨其实不是新闻,怎么就成了今年的楼市热词了呢?

这还得从今年8月份说起。

8月,清华水木论坛上出现了一则备受争议的帖子,一时间房租猛于虎的言论就此展开,而房租跳涨的矛头也直指长租公寓。

但公平点说,房租跳涨这锅还真不能全部甩给场租公寓,供需失衡是房租跳涨的主要原因。

链家研究院数据显示,从去年8月到今年2月,链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降,租赁新增供给仅为2017年高峰的50%,租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。

租赁需求上升,供给不增反降。

房租能不涨吗?

资本的加持只是加速了租房价格的节节攀升。

5、抢人大战

近一年多来,中国已经有60多座城市开启了“抢人大战”。

仅今年前5个月,就有超过35座城市发布了40多次人才吸引政策。

天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌等城市均加入抢人大战队伍中。

自抢人大战开始以来,房价、落户、政策、门槛……自然成为大家高度聚焦的词汇。

而抢人大战带来的第一个改变就是房地产。短期看,限购条件下,户籍的增加客观上带来房价的上涨,

从2017年到2018年,抢人大战进行时,以下主要城市的房价均有上涨。最高是成都+西安+杭州这三个热门城市。

长期看,这些能吸引人才,留住人才的城市将成为楼市的主战场。

6、降价未遂

2018年11月的楼市闹了一场被称为“降价未遂”的笑话。

据人民日报海外版新媒体侠客岛报道:

前不久,安徽砀山某楼盘降价后,当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

无独有偶,安徽合肥近日传出,某楼盘降价6000元/平米,有关领导亲自前往调研,不久,房价便又回涨。

而“降价未遂”一事说明,地方部门显然能接受房价大涨,不能接受房价下跌。

其实,这不是降不降的问题,而是能不能降的问题。

在大环境下行,一旦个别楼盘出现房价硬着陆的话,有可能会带动整个区域的房价整体下行。

如果真深究原因的话,那就是这些地方之前吃土地财政吃的太爽了,一下子戒掉,房闹大军又会攻击售楼处,社会不和谐。

更要命的是土地市场转冷,那GDP数据就不好看了,数据和业绩、仕途挂钩。

这才是地方政府的命门所在。

7、维权退房

2018年是一个维权年。

杭州滨江未来海岸二期降价40万,结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价,欺骗业主”。

泰禾的合肥院子项目因将某栋某个户型降价4000元/平米促销,随即引来老业主堵住小区门口,拉横幅维权。

随后,北京、深圳、上海、厦门、佛山、武汉、无锡、镇江……“房价保卫战”在多城蔓延。

以往都是楼盘交付之后,业主发现楼房质量问题后展开维权。现在倒好,很多楼盘尚未交付,就提前遭遇业主维权。

维权的理由也是五花八门,有投诉双合同的,有投诉质量问题的,还有投诉虚假宣传的。

因为质量问题维权的行为,这是理所应当,但是降价维权,这恐怕只有在ZG才能见到吧。

这些行为也反应出一个事实:靠买房实现一夜暴富的时代已经过去了,房子是资产,可以为家庭增值,但变现不容易,一夜暴富的概率更是越来越低。

对于大多数人来说,现阶段买房,请做好长期持有的准备,做好房价波动的准备,不要老想着短进短出升值了就卖。

要知道,买房最大的风险不是崩盘,而是政策,政策锁死流动性的风险。这句话多读几遍,对买房的你有帮助。

8、土地流拍

一直以来,我们把房地产和土地的关系比作是“面包”和“面粉”的关系,面包降价,面粉的销量势必受影响。

在今年土地调控和限价等因素影响下,房企拿地也趋于理性。于是流拍地块明显增多:


8月,太原8宗黄金地块,起拍价格130亿,全部流拍

10月,西安2宗地块起拍价仅为3个月前价格一半,流拍

11月,北京通州一地块无企业递交申请,流拍…

……

根据地产研究院数据显示,截止2018年12月17日,一二线城市住宅土地年内流拍324宗,是近6年来最高纪录。

三四线城市土地流标也处于高位,年内三四线城市流标住宅土地1177宗,加上一二线城市流标土地,2018年住宅土地流标年内高达1501块。

而另一方面,土拍的成交规模和整体溢价率也同时走低,上半年成交规模环比下跌23%。

9、楼市松绑

18日下午,山东省菏泽市住建局宣布了“楼市新政”, 取消了2017年实施的楼市限售政策。

经过一天时间的讨论,最终山东住建局宣布说,菏泽棚改推进后,民间购房需求太旺盛,因为限售政策限制了楼市交易,为了防止房价上涨失控,所以决定取消限售。

其实,菏泽并不是2018年唯一一个放松调控的城市。

兰州打响放松调控的第一枪。2018年1月5日,兰州市发文,对城市部分区域取消限购;继续限购区域则不需要提供社保、纳税证明。

2018年12月19日,广州部分取消商住房销售对象的限制。

2018年10月30日,珠海部分区域限购政策调整,金湾、斗门两个区域只需要一年社保就能购买商品房。

这意味着,2019年部分城市将面临楼市松绑的局面。

10、房企裁员潮

2018年下半年,房企销售额前20名的房企中,至少有7家房企明确提出裁员瘦身。

裁员波及几乎所有千亿级地产大公司:碧桂园、华夏幸福、万科、旭辉、泰禾、正荣、新城控股。

风雨一重又一重的扑面涌来。

8月28号,网曝碧桂园裁员30%,后来官方回应称这属于人才优化,是企业日常管理,但是并未否认裁员数据;

11月初,旭辉在毫无征兆之下,忽然给员工发裁员邮件,并按照法律规定给予相应补偿。更重要的是,这个裁员并非局限于某一单一的城市城市,而是全集团范围内的裁员比例,约占总员工比例的8%;

年初,泰禾宣布了野心勃勃的2000亿计划,但到了下半年,却以大裁员风波告终。

楼市下行,不少大房企里的“小白兔”们成为第一批牺牲品。

11、去地产化

其实,早在今年初,各家大地产商纷纷更名去地产化,那势头就像现在的流感一样传播开来了。

据不完全统计,这一年有近20家房企“杀死“地产”二字,改头换面后再战江湖!

当然包括TOP房企公司。

1月,朗诗绿色地产正式更名为朗诗绿色集团有限公司;力高地产更名为力高集团;

3月,大连万达商业地产,改为大连万达商业管理;时代地产更名为时代中国;

5月,美的地产更名为美的置业集团;

6月,龙湖地产更名为龙湖集团控股;合景泰富地产更名为合景泰富集团控股;

7月,中骏置业更名为中骏集团;

9月,保利地产更名为保利发展;“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。

11月,“中国奥园地产集团股份有限公司”更改为“中国奥园集团股份有限公司。

从此,这些XX地产虽然还主要在做地产的事儿,但已经不叫地产公司了。汉语博大精深!

目前,中国排名靠前的大房企,只有中海和富力还带有“地产”二字。

这波更名潮,官方给出的解释是“业务的进一步发展及扩大”,换句话说就是,房地产市场的蛋糕还在做大,并且还玩进了健康、养老、教育、能源等行业。

这就是趋势,顺势而为房企才有活下去的资本。

△△△

回顾完2018年楼市,我们也稍稍展望下来年房地产行情。

稳中趋缓、稳中有变。

2019年楼市也将进入“量平价稳”的零增长区间。也就是说,整体看楼市很难再出现大涨大跌现象,但在合理区间内涨跌是允许的。


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