不再“必须国有”!可直接出让给个人!和小产权有啥区别?

发布时间:2018-12-25 10:38:39

23日提前全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,在土地制度改革上做出探索:


1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定

2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

3、现行城市房地产管理法,关于集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改。

这三条修改,简而言之可概括为非农建设用地不再“必须国有”、工商业小产权房有望转正、相关法规同步修改。

这意味着什么,又会对楼市带来何种影响?


 1

不再“必须国有”,意味着什么?

不再“必须国有”,听起来很拗口。要想理解这句话的含义,必须要明白我国的土地制度有何特殊之处。

在中国,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有。这里的集体土地,包含城中村在内。即便是被CBD钢筋水泥森林包围的城中村,其用地性质仍旧是集体用地,而非国有用地。

城市建设时,国有土地可以直接入市交易,而包括城中村在内的集体土地,则要通过政府征收,先在土地性质上变成国有土地,才能在二级市场上进行交易。

 

国有土地直接入市,集体用地必须“国有化”方能入市。后者比前者多了一个“中间商”,这就带来无穷无尽的问题。作为“中间商”的地方政府可以通过“赚差价”的方式,在其中获取巨额的土地出让金。而利益分配矛盾,也为城中村改造、城市拆迁带来巨大矛盾。

更关键的是,所有土地都必须转为国有性质方能入市交易,那么地方政府顺势成了土地的唯一供应者。唯一,必然意味着垄断,垄断必然意味着供给不足,供给不足必然带来供求失衡,而供求失衡正是房价上涨的最大动力之一。

如果农村集体土地,不再“必须国有”,甚至获得与城市国有土地同等的权益。那么,土地供应垄断制,就会失去根本支撑。

一言以蔽之,没了“中间商”赚差价。

当然,这并非土地性质变化,集体土地还是集体土地,国有土地还是国有土地。只是在入市交易上,方式发生了变化。此前部分城市就已放开了农村集体土地建设租赁房,如今集体经营土地直接上市有望,这都是具体使用方式变化,不涉及土地制度本身。

同时,理论是一方面,现实是另一方面。没有多少城市能拒绝土地财政的诱惑,也没有几个城市能摆脱土地垄断供应的利益依赖。具体如何落地,仍有赖细则公布。


 2

小产权房转正仍旧无望!

集体土地可以入市交易,这是否意味着小产权房转正?

 

显然不是。这一次的集体土地入市,是有明确前提的。这一前提就是:工业、商业等经营性用途。

这意味着,工商业用途的集体土地可以入市,住宅的集体土地仍旧关门紧锁。换言之,只有工业商业类的小产权房有望转正,但住宅类小产权房转正仍旧遥遥无期。

就在上个月,广东出台规定,明确指出:对小产权房等不符合法律法规规定的,不予办理相关登记手续。去年,国土资源部和住建设部也明确强调:

防止小产权房通过不动产登记合法化。

此前,深圳出台规定,拟对工业、产业类小产权房予以转正,但住宅例外,这与整体法律法规的精神相一致。

显然,集体土地入市的口子,只向工业、产业、商业类广开大门。至于住宅类小产权房转正的希望,仍旧渺茫。

 

所谓住宅类小产权房,其实就是集体土地上建设的住宅。理论上,只有宅基地方能建设住宅,这些住宅只能为村民所有,不得转让给其他市民。这些小产权房,没有不动产证,不能在市场上直接进行交易,还时时面临着清理违建的风险。

与商品房对比,理解会更加清晰。商品房双证合一,既有土地使用证,也有房屋产权证,能抵押能贷款能交易,能真正分享城镇化的红利。

所以,小产权房离转正还有相当远的距离。

之所以如此,核心原因不在于法律法规,而在于现实利益:小产权房规模庞大,一旦放开,将会对住房市场产生巨大冲击。

小产权房规模接近商品房的2/3。根据统计,全国小产权房约为73亿平方米,占比约为24%。而商品房为112亿平方米,约为整体住房的38%。而类似深圳这样的城市,小产权房规模是商品房的3倍多。

如果小产权房放开上市,房价必然应声而落,这显然不是各级政府愿意看到的,也不是所有商品房购房者所能接受的。


 3

对楼市影响有多大?

土地是房地产和城市建设的发动机。土地制度变革,影响自然不容小觑,但任何变革都难以一蹴而就,对于实际影响又不能过度高估。

如果这一法律法规能够得到通过,那么将带来三大影响。

其一,实体企业受益,商业类投资遭受冲击。集体土地入市,不再“必须国有”,没有中间商赚差价,不仅工业商业类土地成本有望降低,而且在市场驱动之下,供给有望井喷。对于广大实体企业而言,这是显而易见的利好;但对于厂房和写字楼等商业类投资者,则是巨大利空。

其二,住宅仍然例外,小产权房转正遥遥无期。集体土地入市的利好,只局限于工业商业领域,宅基地被排除在外,住宅也被排除在外。究其根本,小产权房规模庞大,一旦获得上市资格,必将对商品房产生巨大冲击。这一场景,地方政府和有房一族都不愿意看到。

其三,土地财政面临变革,房地产税还有多远?如果没了中间商赚差价,那么土地财政必然受到影响。当然,目前影响范围还很有限,局限于工业商业领域。但对于一二线城市来说,本来土地资源就已不足,土地财政空间越来越小,未来谁来取代土地财政?房地产税必然是绕不开的一环。


房东直租,分时度假,众筹筑小镇,全民经纪人

北京福民兴邦科技信息服务有限公司旗下拥有多款建筑设计专利技术,包括:微别墅产品、空中花园别墅产品(第四代住宅升级版)、微跃层住宅产品(一套=两套)、天上商街产品、智能私密电梯设备建筑(当有用户使用电梯时其他用户不可以同时使用,以保证私密性)。

  

微别墅产品:单户独门独院(80-130平),电梯独立入户,最高可做到8层,纯别墅容积率1.8,经济效益高。且单层南北通透,动静分离。省电梯省疏散楼梯(结合智能私密电梯设备,一部电梯带3户,与传统每户配一部电梯相比,每三户省两部电梯约20万)(防疫特点:动静分离,南北通透,低密,独立院落,私密)。

未标题-11.jpg

创新电梯与错跃结合别墅产品分解示意图

A户

B户

C户

D户

交叉相跃4层4户3室2厅3卫

创新电梯与传统跃层结合别墅产品

创新电梯与传统跃层结合别墅产品

创新电梯与平层结合别墅产品

创新电梯与平层结合别墅产品

微别墅,微跃层,天上商街,空中花园别墅

 

空中花园别墅(第四代住宅升级版):解决第四代住宅自遮挡、安全隐患、斜撑影响美观等问题。

让高层建筑的每一户,享有挑高2-3层的空中私家庭院,实现户户有花园!

微别墅,微跃层,天上商街,空中花园别墅

空中花园别墅1

空中花园别墅2

高层微跃层产品:将普通平层变跃层,不仅带来居住格调升华,平层面积跃层享受,分层独立出入设计,更私密,让一套房=两套房,能适应限购、出租自住结合、父母同住、客人来访等多场景应用

高层微跃层产品产品示意理解图

 

38平米别墅公寓:养老旅游度假产品不再局限于不通风、采光差的盒子式产品,每个客房有自己的花园庭院,可以赏花观景,让客户的养老度假生活更舒适!而且符合限墅令规范,产出高!

微别墅,微跃层,天上商街,空中花园别墅

 

一层

二层

三层

四层

天上商街:在商场之上或商业街之上再建商业街,新首层,新价值起点,解决商业高层部分价值低的问题。打破传统商业街一拖二、三格局模式,每层商业独立成街,每层独立分割铺面,商铺分割更灵活自由,铺面面积更小,每个铺面皆可小至10-20平米,租金、售价及经营价值更高。

微别墅,微跃层,天上商街,空中花园别墅


3.jpg4.jpg

 


福民网是公司旗下一家提供“房东直租、众筹分时度假、自裂变全民经纪人分销平台(分销精)”服务的创新型网络平台。

公司旗下尚有以下专利技术:线上线下结合购物系统;自裂变营销系统(社交电商底层技术);适用于数字交易、数字货币技术的非网式安全交易秘钥及交易确认设备、非网式分布式安全交易存储中心、多方程唯一解密码防护技术等安全交易防护技术。口罩微创新技术,在传统口罩结构外围增加弹性软体材料的密封结构进行密封,改良口罩的密封效果,减少对身体伤害。

广邀社会各界合作,合作洽谈:13811292149

公司网站:福民网

网址:www.fuminwang.com

自裂变全民经纪人平台:分销精

网址:www.fenxiaojing.com

网站网址: www.fenxiaojing.com (分销精全拼)
返回
×
×