投资消费出口三驾马车熄火,又要刺激房地产吗?

发布时间:2018-12-18 14:38:29

房地产不是万能的,但没有房地产是万万不能的!

NO.1 

最近,不少楼市专家对于明年后市的判断出现了激烈交锋。

一方认为,当前尽管国家对于房地产的打压放松,但楼市下行的局面已经形成,香港在跌,上海在跌,北京在跌,其他城市难道不能跌?明年还是惨淡的一年。

另一方认为,楼市已经出现明显变化,金融、限购、限价等调控手段,2019年势必明显放松,加上相关媒体的吹风和引导,2019年三月份开始,楼市将重回火爆局面,所以现在是买房的最佳时机。

两种观点看起来都有理论支撑,逻辑自洽。双方的结论不同,但有一点是共同承认的:现在的经济形势不好,国家对房地产的打压,已经不会再紧了。

经济形势到底到了一个什么状态?恒大研究院的相关数据可以参考一二。

任泽平认为,当前经济六大周期运行:世界经济见顶回落、金融从去杠杆到稳杠杆、产能新周期筑底、房地产调控尾声、主动去库存周期、新政治周期。

他判断当前经济处于“增速换挡”的“L型”触底期,2018年下半年-2019年将二次探底,近期增长、物价双双下降,表明经济周期从滞涨转入通缩。美国经济见顶回落、中美贸易战、金融去杠杆、财政整顿、地产调控、去库存等叠加,经济下行压力加大。

相关数据表明,出口、M2、投资等指标,出现明显疲态!

出口:受美欧经济放缓和贸易战影响,新出口订单持续回落,抢出口效应退却,出口大降,新出口订单连续6个月在荣枯线以下,处于近三年低点

投资:固定资产投资增速触底略升,基建触底,房地产投资见顶,考虑到金融形势仍紧,未来投资反弹力度有限。今年以来财政制约基建明显,受“举债终身追责”和防范化解债务风险影响,地方政府缺乏投资的积极性与资金。

消费:消费持续低迷,汽车创新低。11月社会消费品零售总额同比名义增长8.1%,较上月回落0.5个百分点,处2003年以来的低点,主要受收入下降及负债挤压的影响。应高度关注经济下行背景下的就业困难和隐性失业。

NO.2 

房地产方面,全国整体房价还算平稳,但一线城市、部分二线城市跌幅明显:

北京也不能例外!

有中介表示:目前月坛区域二手房均价在11.5万-12万元/平米。

今年3-5月均价曾上涨到13万元/平米左右,目前下降了约10%。

上海的情况同样并不乐观:

根据冰山指数,上海房价在最近几个月全面下跌,而这样的状态已经持续一段时间了。

二手房东的报价,也越来越低!

据当地朋友实际感受,上海房价整体较最高价时,下跌了大概10-15%左右。

这就是说,中国最牛的一线城市,房价都跌了。

另外一个特殊的一线城市,房价也在跌!香港的成交量已经暴跌了50%!

对于香港楼市目前的下跌状况,香港特区行政长官林正月娥表示,“有些人觉得是负面但我觉得很正面”。她说:“据差饷物业估价署数字,自今年8月起楼价已下跌3.7%,但这个调整幅度远远未能抵销2018年的升幅,更不要说由我上任以来,即去年7月1日后的升幅。所以若有人存有任何幻想,看到楼价跌,政府便会出招救市,可以不用想了。

二线城市方面,杭州、厦门出现明显回调,南京二手房也出现较为明显的调整。我们以河西南代表楼盘升龙天汇2018年的二手成交数据来看,确实有有这个趋势。

由于链家房产在河西南表现弱势,数据有限。我们从王祥房产公布的成交数据中,把大户型成交数据去掉,只观察80-100平这个区间段的二手成交情况发现,2018年的二手房价,是一个倒V形,年初升龙成交价在4.5万/平左右,到了年中,突破5万,达到5.18万,而10月份最新成交的一套99户型的房源,单价只有4.42万/平。

从这个角度来看,升龙天汇的二手房价,已经从最高点下降了15%。据悉,最近房源价格又有下降,这么看这个河西南的代表楼盘,二手成交价大跌20%!比年初的价格,大概降了5-10%。

所以这就是真相,河西南的房价没有出现暴跌,但跌幅确实在整个南京都比较靠前。

南京楼市当前的状态,非常一般。可以这么说,2018年中高位接盘的,都被套了。这点不要不承认。

NO.3 

行业景气其实并不可怕,可怕的是失业潮。汽车行业,互联网,房地产,这些就业大户的日子并不好过。

所以,现在就要救房地产吗?就要放松调控刺激楼市吗?近期的一些专家和媒体的表态,值得警惕!

12月13日晚,中国人民银行行长易纲出席了《新浪·长安讲坛》,并发表演讲。演讲中,易纲终于说出了“宽松”两个字!

对于下一步政策的方向,易纲表示将考虑包括四个方面:一是坚持稳健中性的货币政策,做好预调微调,把握好度;二是强化政策统筹协调,缓释信用收缩;三是发挥好“几家抬”的合力,引导资金流向民营企业、小微金融等重要领域和薄弱环节;四是继续深化金融改革,疏通货币政策传导机制。

看来金融政策要放松了!

另外,楼市调控的行政手段,也逐步走向瓦解。首先限价已经名存实亡,很多城市大部分楼盘已经不在限价,限购政策这块,一些二线城市在考虑放松调控,或者放松落户政策,事实上就是一种破限购的方式。

这些变化,不可能不会影响楼市。

NO.4 

关于2019年的房价大势,两个节点很重要。一个是年底的中央经济会议,一个是明年的两会。而今天,经济会议开完了,没提房地产!

围绕关键之年的经济工作,会议强调,坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,坚持推进高质量发展,坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持深化市场化改革、扩大高水平开放,并要求进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。

这六个稳定,说明中央对于房地产调控的力度,不会再严格了。三四先城市一直没有调控,不调控也就不调控了。一二线城市的调控保持现状的稳定,略微放松一点也是有可能的。

但居民的杠杆用的已经比较高了,在这个情况下,也不能乱刺激,刺激太多,很有可能风险更大!杠杆急需加,2020年再去杠杆吗?

所以不少人预测,明年金三银四,是一个重要节点,这个节点上,需要关注三点:

1. 贷款利率,会不会从上浮25%下降到基准利率,甚至打折?

2. 楼市调控政策放松,到底怎么放?限购、限贷、限价能放松到什么程度?

3. 金三银四,二手成交量能得到多大程度上的复苏?

本文部分数据来自恒大研究院,感谢


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