长租公寓推高房租背后,是我爱我家利润暴增

发布时间:2018-12-18 08:30:32

胡景晖是2018年住房租赁市场的标志性人物,8月18日“炮轰”自如、蛋壳以高出市场价20%~40%的价格争抢房源、推高房租,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,一时间长租公寓引发舆论声讨。

 

有意思的是,我爱我家的相寓不在胡景晖的曝光名单之中,其反应却相当激烈,不仅辞退了胡景晖,而且参与了两个月不涨房租的承诺。

 

8月19日,北京房地产中介协会把中介公司的负责人召集来开会,自如、相寓、蛋壳等企业公开承诺在两个月内投放12万套(间)不涨租金房源。两个月后,10家租赁服务企业已累计投放房源133131套(间),完成公开承诺总量的1.1倍。

 

10月20日,北京市房地产中介行业协会公布的数据显示,环比9月,北京住房租赁市场量价继续回落,成交量环比下降约8%;租金方面,自如整租的租金环比下降5.5%,相寓租金环比下降4.3%,蛋壳租金环比下降0.1%。

 

在房租调控期间,作为行业内唯一的A股上市公司,我爱我家屡次站上舆论的风口浪尖。9月11日有媒体报道称,北京市发改委就我爱我家涉嫌利用垄断操纵租金一事,对北京公司展开调查。对此,我爱我家称相关部门走访调研只是行业例行交流。

 

但是,第二天我爱我家就收到了朝阳区房管局的行政处罚,原因是我爱我家违规为位于北京市朝阳区的两套公共租赁住房出租提供经纪业务,一时间网友拍手称快。

 

我爱我家仍涨价,三季度业绩暴增

 

不过没想到,屡次受到舆论指责的我爱我家,在10月底不涨价承诺到期后又卷土重来,前段时间被报道房租上涨最多的企业就是我爱我家。

 

11月《北京商报》报道,在北京出现了我爱我家相寓大幅涨价超过20%的现象,根据报道中提供的案例显示,我爱我家相寓的这套房房屋到期时租金将由原来的5700元/月调整至7000元/月,涨幅达22.8%。

 

此外,我爱我家方面还要对同房型同租客的房子收取续租时,一个月的房租作为服务费,这被认为是在“补涨”之前的租金。

 

我爱我家则否认自己涨房租:由于房东在今年签合同时提高了出租价格,并非我爱我家单方面提价。所谓的“不涨房租”是指对于从房东处收来的房源,房东定价多少就是多少,公司不再加价格。

 

但这样的回应显然不能让民众满意,而我爱我家三季报的业绩暴增,更是落人口实。

 

2018年三季度我爱我家的业绩明显要好于上半年,单季度营业收入30.80亿元,同比增长9倍,归母净利润1.73亿元,同比增长7倍,扣非归母净利润1.79亿元,同比增长23倍。

 

今年是我爱我家重组上市的第一年,同比增长是相对于去年昆百大A的业绩,所以有一定的迷惑性。不过与其本身的业绩相比仍有大幅增长,今年前三季度的净利润已经达到2017全年的净利润。

 

根据公告披露,我爱我家2014年-2016年营业收入分别为31.73亿元、48.58亿元、81.58亿元,归母净利润分别为-0.67亿元、1.84亿元、3.22亿元。2017年的营收未公布,扣非归母净利润为5.07亿元。

 

重组之时,我爱我家与昆百大A曾签订业绩对赌协议,承诺2017年-2019年实现扣非归母净利润分别不低于5亿元、11亿元、18亿元。今年前三季度,我爱我家实现扣非归母净利润5.22亿元,加上去年的5.07亿,不出意外将连续两年完成业绩承诺。

 

或许今年相寓大幅提价是迫于业绩对赌的压力,2015年-2017年,我爱我家的房地产经纪收入占七成左右,今年上半年仅占营收的一半。反观我爱我家的资管业务(相寓)从占比10%增加到了15%,2016全年相寓收入仅7.8亿元,今年上半年就达8.11亿元。

 

长租公寓推高房租,5000元已无房可租?

 

之所以相寓会被划归资管业务,还要从它的运营模式说起。和其他长租公寓一样,承租人的租金不直接交予业主,而是由相寓代收,三方签订承租协议和居间协议,这是分散式公寓相寓HOME的运营模式。



而在整栋式公寓相寓PARK的模式下,承租人与业主就没有任何交集了,租赁合同由承租人与相寓签订。



该模式下,承租人只能按半年度或年度向相寓支付租金,而相寓可以按月度向业主支付,再加上一个月的押金,每套出租房可以提前收取至少半年的租金,这些钱就是长租公寓用来扩张的资本。如果出租率达不到一定水平,中介机构存在资金链断裂的风险,租客和业主双双成为受害者。

 

2016年底相寓的在管房源近19万套,2017年底增加到了25.5万套,截至今年三季度,相寓在管房源超过31万套,出租率约95%,业务覆盖全国15个城市。

 

与之相比,自如的房源2016年就达35万间,截至今年上半年已超过70万间,而蛋壳的房源就相对较少,还不到20万间。显然在中介机构争抢房源的过程中拉高了城市房租。

 

另外,相寓出租率95%的可信度也不大,95%就意味着空置的公寓只有1.55万套,那么8月-10月怎么可能一下子拿出2万套投入市场,所以相寓的空置率不会太低。

 

我们知道,长租公寓在租赁市场中只占很小的份额,其他仍是传统的租赁模式。但是当长租公寓以远高于市场价的价格出租,必然会影响周边业主的预期,你能租1万我为什么只能租8000,到时候大家都会提价,整个市场的房租就这么被抬起来了。

 

在长租公寓加速布局的这几年里,一线城市的房租不断走高,今年涨幅更为明显。中国房价行情网的数据显示,北京的房租一年内从不到80元涨到了100元,涨幅不止20%。



简单解释一下,图中的黄线表示业主希望收取的价格,蓝线则表示租客愿意支付的价格。本来二者的差距并不大,现在资本进来搅局,业主的要价并没有大幅增长,租客愿意支付的价格反而上涨了。

 

易居去年7月发布的《50城房租收入比研究》显示,北京房租收入比是58%,这意味着北漂们每月要拿出近六成的工资去租房。今年房租又涨了20%,房租收入比只会更加夸张。深圳和上海也不遑多让,平均工资比北京低的情况下,租房仍需支付个人一半的收入。



2017年北京市职工月平均工资为8467元,如果房租收入比是58%,每月租金支出应为4911元,五环以内最多能租40多平。但是人均每月可支配收入只有4769元,比平均工资少3000多元,那么可支配收入的58%就只有2766元,这在五环内几乎租不到正规房子。

 

在我爱我家上发现,目前北京市的房源有3.5万套,西城、东城、海淀、朝阳、丰台这几个主要位于五环内的区域有1.9万套,其中5000元以下的房源仅占17%,几乎已无房可租。



据中国薪酬网发布的大学毕业生薪酬排行榜,2017届毕业生平均薪酬排名前两位的清华和北大也才9000元出头,但是仅住房这一项支出就占收入的一半以上,最高学府的毕业生尚且如此,更别说几百万的普通北漂了。

 

房租暴涨,摧毁的将是年轻人的生活,还有无处安放的梦想。


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