怎么判断房价涨跌?靠拍脑袋还是列算式?

来源:魔都财观的观观发布时间:2018-12-14 15:49:51

虽然我很喜欢数据,也擅长精算,但我这么多年下来的经验是:

买房子这件事应该以定性分析为主的。

这并不是说数据就没有用,而是因为中国发展的太快,很多政策、规章制度都没有一个成型的体系。你在一个不稳定的体系里,是无法搭建出光靠量化就能决策的模型。

特别是房地产行业。每隔几年就会有个天翻地覆的政策变化。就在十几年前,房地产还是国民经济的支柱产业,是国家鼓励的经济命脉。但这些年来,只要经济景气,房地产就会被调控打压。经济走弱了,房地产就会被迅速祭出,托底经济。所以才会有任志强说的,房地产就像夜壶,着急的时候拿出来用一用,不急的时候就放回床底下。

大起大落的房地产行业,经常是连发展方向都会有根本性的变化,数据是滞后的。

所以判断房价涨不涨,应该是用更高的大局观来分析这个行业,关注政府语境、利益关联、发展周期这些跳出数字之外的因素,把握会更大一些。

我个人的偏好是,先用定性分析确定买房的大方向,然后再用定量分析来证明它可行。定性分析的结论来自于逻辑、经验和感觉,更像是面向未来的展望,你拍脑袋做出大胆的假设;而定量分析来自于各种维度的数据回归判断,关注的是过去和现在,用列算式做出小心的验证。

02

举个例子,我是如何用定性和定量分析判断中国楼市的未来。

我对中国楼市的未来十分有信心,未来依然长期看好。房产的收益率会高于大部分理财产品。在保持较高收益率的基础上,还能确保极高确定性的资产,依然只有房产。

我以前对房价有过判断,未来十年,大城市大概还有一倍到三倍的涨幅。这个信心主要是来自于定性分析的判断:我们面临着潜在的人口老龄化问题和科技创新不足的问题,内生的生产效率并不高。中国有需要在未来相当长的一段时间保持利率的低位,通过货币宽松来刺激经济增长。房产是最大的受益者。

另外看好房产的理由还有:

  • 地方政府的土地财政,需要稳定的拍地收入

  • 大量人口涌入大城市,产生的长期居住消费需求

  • 经济发展、城市能级提升、基建投入促进的地价、房价增值

在得到这些定性分析结论之后,我们长期关注几个定量分析指标来跟踪验证,得到的都是偏向乐观的结论。

一是,中国的城镇化率还处于60%不到的水准,距离发达国家75%的城镇化率,还有大概15个百分点的空间。按照过去1年增加1个百分点的标准,房产大概还有15年到20年的好时光。

二是,经济增长GDP的增速在慢慢放缓,大概在6.5%的水准,符合我们之前的中国经济内生增长动力不足的判断。但是即便如此,我们的GDP增速在全球也是领先的。经济增速的相对放缓保证了刺激的可能,经济增速基数较高确保了买房人的购买力。这些都是利好房产的。

三是,货币总量M2增速也在放缓,目前大概在8%左右。但是你看货币总量M2和经济增长GDP的比值,还是处于2:1的高位。这个比值的意思是生产出1块钱的东西的同时,社会上有面值2元的货币在流动,更多的货币在追逐相对少的物资。

注意这个比值有扩大的趋势,证明了我们依然很依赖于货币宽松。

判断房价涨跌是靠拍脑袋还是列算式?研究楼市的定性和定量分析的比较

需要特别说明的是,楼市的波动在变大,长期看好不意味着短期可以无脑的买买买。选筹和杠杆运用要理性,不要因为赌博,倒在大涨前夜,错过整个行情。

03

既然定性判断是根本,那么如何做出好的定性判断呢。我的理解是:

大部分好的定性判断一定是符合常识的。

当然也有些顶尖的定性判断是颠覆认知的。在冒高风险的情况下,得到的也是高回报。比如六、七年前买比特币,或者是十几年前搞互联网创业。这样的成功概率小,好多年才出现一次。之所以叫颠覆认知,就是因为它不太常见。

面对几百万的投入,我们大部分情况下还是要相信常识。今天的中国已经进入了半成熟阶段,不太会有一夜暴富的机会了。对大部分人来说,踏踏实实博个中上水平已经是很不错的结果了。

但是如果你凡事都相信常识,什么突破都没有,那一定是平均水准的收益。没有差异化,就没有优势,你还是要有别于他人的。

我们追求的最好的定性判断一定是意料之外,情理之中的。

还是拿买房子举例子。

大部分人对买房的认知是买房子要买好地段,要买市中心成熟地段。因为李嘉诚曾经说过,买房子最重要的就是地段、地段、地段。

这个没有错。房子这个建筑物本身只会老去,在慢慢贬值,但是房子下面的土地在增值。大家所谓的房价涨,本质是你房子占用的土地使用权在涨。

从这个角度看,你买市中心好的地段,土地价值高,一定是保值增值的。这符合情理。

但是你如果用发展的眼光看未来,就会发现真正涨得快的大多都不在市中心。就是因为市中心的地段足够好,配套已经成熟,它反而没有太多的增量空间。

在买房这件事上,我们看的都是增量,而不是存量。地段看的也是预期变化,而不是现成既有。

这是我们的定性分析判断,接下来定量分析来验证。

过去12年,上海房价平均涨了6倍左右,但细化到不同楼盘,涨幅差异极大。我们选择了2006年那时还有新房出售的10个小区,用新房开盘价作为基数计算到现在的涨幅。这些小区有市中心的,也有近郊的,下图是10个小区的分布图,图中红线是上海市中心的内环线。

判断房价涨跌是靠拍脑袋还是列算式?研究楼市的定性和定量分析的比较

下图是10个小区的涨幅情况。

判断房价涨跌是靠拍脑袋还是列算式?研究楼市的定性和定量分析的比较

结论是涨得快的小区,有以下特征:

  • 低基数

  • 靠近产业园区

  • 靠近城乡结合部

这些涨得快的小区,都不是传统意义上的好地段,几乎就没有市中心的,大多位于近郊,依靠城市边际线的不断扩张,获得房价的暴击。反而,那些传统的好地段,市中心的豪宅,比如翠湖和世茂滨江,涨幅十分惨淡。因为卖给你的就是一个成熟地段,成长性自然弱了一些。

在买房定性判断上,我们要做的是相信常识,符合大众主流认知,但是在常识范围内,尽可能与众不同,然后用定性分析来验证结果。

04

在买房这件事上,我长期关注三个关键问题,反复不停地做定性和定量分析,分享给大家一起思考。

第一是刚才第02节提到的,中国楼市的未来,我的结论是坚定看好,定量分析上采用我长期跟踪城镇化、GDP和M2这些指标,大家百度即可。

第二是某个具体城市的大涨,是看当地的限购限贷政策和房产供求关系的。我的判断是限贷(认房又认贷)是最重要的政策,没有之一。只要放松限贷政策,对需求刺激很大,会有明显涨幅,放松限购会有小涨。

定量分析上,我长期关注各大城市的二手房成交量、土地供应和新房存货,用来跟踪验证政策和供求关系变化后的房价涨幅。

第三是对于单个房子的收益,最重要的是房价涨幅或者你买入的折扣率。租金收益率以前不重要,现在也慢慢重要起来,因为房子越来越需要长持。

买房的基本收益是靠价差,其次才是放杠杆和做大规模。我们更应该优化收益率,从选筹、装修、出租角度来增收,而不是靠一味借贷。杠杆是要用在大涨前夜的,但是大涨前夜是很难判断的,所以反而要谨慎。

定量分析上,我会对每套房子都做精细的现金流量试算,会计算未来5年的涨幅、租金和利息、税费等,得到每个房子的最终收益。如果计算下来比不上银行理财,那我会放弃交易。大部分情况下,只要选筹没问题,计算结果还是比较好看的。

好了,希望大家能用对方法,科学决策,理性买房。

只有这样,你才能真正意义上做到客观,不会被别人牵着鼻子走。

毕竟,最后承受房子得与失的,是你和你未来这30年的时光。


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