从控上涨到防下跌,这样看懂楼市调控…

来源:米筐投资发布时间:2018-12-12 10:17:21

1

暴涨

房价上涨就是存量财富的转移再分配。

啥叫财富转移?你家里的财物被偷了、你的钱包被抢了、你狠狠地被别人敲诈/勒索/欺骗了一笔钱、你平白无故的欠了别人钱背负一生债务……

当然这种财富转移太显眼、也违法,会让你出离愤怒地反抗。但更多的财富转移是看不见摸不着、悄无声息的。

买股票亏了钱,钱去哪了?肯定有人赚了;

投资P2P爆了仓,钱蒸发了吗?没有,肯定流入某些人的口袋里了;

做生意搞实业亏的一塌糊涂,你是亏钱了,但促进了GDP增长啊,租门面/购设备/做装修/雇员工……哪一项不是投资花钱提振经济呢?你是亏了,可有人赚了啊。

赚钱也一样啊,在零和游戏的场景下(政府支持鼓励增量财富的创造,只有财富越来越多,可分配的蛋糕才会变大啊),你赚的钱就是别人亏的钱,别人亏的越多、负债越多,你赚的就越多。

所以,看一个事物要考虑两面。一个人喜滋滋的告诉你他赚了一大笔钱,你的条件反射应该是:哎,亏钱的那个人真惨呀!一个人灰心丧气的向你诉苦他亏了一大笔钱,你的条件反射应该是:哦,有的人可真幸运啊!

房子还是那套房子(尤其是二手房),没有任何变化,凭什么从200万涨到500万?因为有人接盘啊。接盘侠就是财富的转出方,卖房人就是财富的转入方。房价上涨因为货币超发?货币超发也是财富转移,持有储蓄存款的人把财富拱手出让给了持有资产的人。

你的钱被抢劫了、你猛然新增了一大笔债务,你愤不愤怒?所以房价暴涨的结果就是民怨沸腾,再发展下去就影响社会稳定了(你懂的)。

所以,正常的政府必须抑制房价暴涨。当然还有另一层原因,预防暴涨带来的猝跌所引发的系统性风险——金融危机。

2

猝跌

竟然房价上涨有害,那下跌不就好了吗?最好能暴跌、猝跌、拦腰跌,跌到脚踝最好了。这样没钱人就能买房了、投资客也能抄底捡漏了。

有这种想法的人几乎都是屌丝。为啥是屌丝?为啥屌丝逆袭难?因为思维上的局限,就如同井里的青蛙只看能仰头看到井口大的蓝天。

现在买房的人绝大多数都有银行贷款——买的房你只掏了个首付,剩余的钱可都是从银行借的,你的钱亏没了好说,可银行的钱一旦大面积受损,影响的将是整个金融系统、之后会传递到整个社会。

银行的功能是创造信用,你买房没钱银行借给你,这钱是凭空创造出来的——这是你的债务,但却是别人的收入(卖你房的人拿到了这笔钱),是银行把这笔钱新创造出来的。如果你亏钱破产还不起这笔债务了,但银行却要对它创造的这笔钱负责——卖房人是可以随时提取这笔钱的。

当破产的债务人过多,存款人(卖房人拿到的钱还会以存款的形式放在银行,准确的说是存在银行系统内)就害怕银行破产以至于自己的存款也血本无归,怎么办?抓紧时间去银行提款啊。于是挤兑来了,这反而加速了银行的倒闭。这是历次金融危机(如1929、2008美国金融危机)的原理路径。

银行大面积倒闭带来的后果是什么?

没有了贷款、没有了资金、没有了信用创造,整个社会就会突然没钱了。没钱的后果又是什么呢?买不了原料、购不了设备、租不了店铺、支付不了工资……整个社会经济由此就停滞了啊。

而接下来的后果又是什么呢?你懂得。

这一切的根源是什么呢?对了,就是房价下跌,就是房价下跌带来的多米诺骨牌效应。

一定程度上说,房价下跌带来的危害远高于上涨。

所以当下应对房价的最好策略就是稳,这也是楼市调控的目标所在。

3

平稳

所谓房价平稳,并非“一”字横盘静止,而是以目前的房价为标尺上下浮动、小涨小跌,涨跌幅应在10%以内,这是调控的理想目标。当然这是目标,能否实现则是另一回事,这要看政府的管控驾驭能力、要看外部经济环境的变化情况(如2008年次贷危机/2015年去库存/中美贸易战进展/一带一路推进等),目前看大致都在掌控之中。

如今二线城市、尤其是北上广深一线城市,其房价收入比已到30、甚至40的水平(可以简单理解为买一套八九十平的房子,不吃不喝要攒够三四十年的工资),远超国际平均水平,泡沫特征十分明显。

如何解决?要把房价收入比(即总房价÷年收入)降下来啊,所以除了减分子降房价外,另外的一个方法就是增分母涨收入了。

所以对策也就来了:保持目前的房价稳定,既不暴涨也不猝跌——不再引发新的民怨、也不会引起金融系统性风险,通过提高收入挤压房价泡沫。

收入如何提高呢?一是通过提高生产率提高居民收入,也就是目前在做的经济结构调整、产业结构升级、消费结构升级,通过创造更好更优的商品和服务来提高居民收入(这是最根本的解决方案、也是最完美的状态)。

另一个就是通过货币贬值来对冲掉高房价,让多发的货币流向实体,从而带来原材料上涨、物价上涨、工资上涨,以此提高居民收入(当然这是不得以的次优选择)。

资金会向实体流动吗?信贷会支持实业发展吗?超发的货币再流向资产吹起更大的泡泡咋办呢?

减税降费、信贷125指标(现在部分银行的企业经营贷利率已低于居民消费贷)、社保缴纳仍按原标准执行、房地产融资/按揭房贷仍在严控……流入实体的资金在疏导引入、涌向地产的资金在被围追堵截。

我国不同于他国,不要小看政府的管控能力,目前看大致都在掌控之中。

那我们该如何应对呢?

4

对策

我们都是渺小的个体、时代大潮下的小人物,只能顺势而为、不可逆流而动,并要紧跟外部环境的变化适时、适度的调整自己的策略。

刚需/刚改客户。对刚需/刚改客户来说,现在就是入手购买的好机会,别总想着抄底捡漏,几乎没有人能预测到底、且底部成交的只能是极少的数量。在市场平稳期、尤其是下跌微跌期,反而是挑选谈价的好时机,想想2016年疯狂的时候房子一天一个价,房东频频跳价违约、众人争抢一套房,遇到好房子也不一定能买到啊。

有人会疑问:买在高点接盘了咋办?通过以上分析已很明了,房价的趋势就是稳,房价若大幅下跌刺激的政策就会出来,限购、限贷、限售、限融、限商等一系列的政策工具都还没放出来呢,工具箱里的刺激牌多得很。

房产投资客户。不要幻想、最起码短期内(一两年内)不要幻想房价会有再次暴涨的可能。在这一原则下,就要更注重房租等现金流收益、而不是房价的差额收益;要根据自己的现金流情况控制债务杠杆,而不是一把梭的加满杠杆;要使用低成本的资金(利息尽量在8%以内),而不是任何资金(民间借贷/网贷/信用卡分期等)都使用。

房产投资更多的是捕捉结构性的机会:一二手房价倒挂的结构性机会、新房尾盘/开发商年底回款/大项目首期开盘吸引人气/首付款分期等的结构性机会、二手房东急售/高评高贷低首付等的结构性机会。

当然在这个房价平稳的窗口期内,打造自己的信贷资质(一旦机会出现时能随时调动一笔资金)、建立房产投资的系统(核资源/信贷资源/中介资源等)就显得尤为重要,也是长期赢、捕捉下一次机会的关键。

安心搬砖、努力工作、平静生活、享受人生,应是你下一步的重要计划。这不是很多人朝思暮想、日夜期盼的么?


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