开发商为何如此艰难:送房子抵工资?

发布时间:2018-12-05 09:02:55

很多小开发商的杠杆可能撑不过购房者了,万科的那句活下去,并不是卖惨。2018年房地产开发行业出现了史上最难融资困境——银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。最高级别的竞争已经变成比拼融资能力,房企也在变着花样自救,有的甚至用房子抵工资。

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  在很多人的印象里,开发商可能还处在楼市黄金十年里那种“空手套白狼”的阶段:只要拿到土地批文,银行就追着给贷款,承建商垫资建房子,居民抢着买期房,房子还在建,资金就回笼了,回笼资金加上抵押贷款继续拿地,再创新高。

  但是,现实情况早就不是这样了:

  房企的资金来源:

  1、销售期房获取预收账款

  2、国内银行低息开发贷款

  3、国内股权、债券融资以及信托兴起带来的非标融资

  4、海外发行债券和借款

  关于各种融资渠道的变化,有人统计了一张图:

  开发商为何如此艰难:送房子抵工资?

  从14年起非标融资占了绝大部分比例,然后是18年资管新规开始整顿非标,其他融资和海外融资占了绝大部分

  而19年这部分海内外融资债务就要到期了:

  开发商为何如此艰难:送房子抵工资?

  数据显示:中国开发商2019年的人民币在岸债务负担——包括资产支持证券(ABS)——达到3850亿元人民币(合550亿美元),几乎是2019年到期的美元离岸借款的四倍,后者约为145亿美元。

  而这近700亿美元的债务,这将成为明年中国房地产市场最大的风险之一。

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  所以,前段时间万科喊活下去,碧桂园全国打折房子大甩卖,并不是没有原因:

  1、首先是债务到期,继续回笼资金,修复自己过高的杠杆,把负债表做得更健康一点;

  2、其次,全国范围内的房价基本已经翻倍,打个八折还是有的赚,不吃亏。

  大的开发商可以甩卖保命,小开发商就惨了。

  说几个案例:

  1、精简裁员

  近期恒大、富力地产内部就发文停止招聘工作。此前,绿地、华夏幸福已经进行过人员优化调整。一位业内资深高管称,因为形势严峻,有家房企城市副总以上的高管,开始六折发放工资,更有甚者今年加大内部反腐,挖出一堆蛀虫。

  2、内部融资

  小的开发商,融资成本太高,国内的低息开发贷拿不到,现在民间融资也被切断了,最快的方式就是公司员工内部融资。

  房子卖不动资金回不来,银行不批民间不贷,内部员工集资已经成为众多小房地产融资主渠道。

  3、房子抵工资

  据网上爆料,郑州一家房地产商强迫员工买公寓,直接扣工资当首付,发房子当工资,类似以前实物工资

  开发商为何如此艰难:送房子抵工资?

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  所以,2019年上半年还是房企还债的一个高峰期,大房企会继续打折卖房,小房企的力度可能会更大,倒是一个不错的刚需买房窗口,如果近期不得不买的话,可以适当在明年上半年找找机会,捡个漏。但是注意不要买2015年以后的房子,质量太差。

  至于明年楼市,前天分析了,应该会继续承压,11月房地产数据刚刚出炉:

  二手房方面:11月份二手住宅成交面积同比下降超过五成;北京二手房11月均价跌至2018年4月水平之下。

新房方面 ,北京11月同比下跌14.3%,上海也有13.9%的同比跌幅,深圳11月新房成交量同比跌22%,广州新房成交下降四成。等不起的明年上半年找找机会,等得起的不妨等等看了,就这样。


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