广州又出新规了!复式高赠送将成往事...

发布时间:2018-12-02 16:08:58

广州市国土资源和规划委员会网站,正式对外发布《广州市规划管理容积率指标计算办法》(下称《办法》)。

“容积率计算”式,一直是开发商,设计院所关心的热点。因为,其与“面积拓展”所产生的“附加值”息息相关。

“空中花园”,“n+1”,等都曾经是市场热捧的产品。随后,政策上很快出现了对阳台进深,面积比例等的规范限制。

而近年非常受客户和开发商青睐的“刚需刚改复式四房”,随着新的对“复式中空”面积计算方式的调整,也将与我们渐行渐远...

复式高增值将成往事?

“复式住宅”在房地产项目中,运用非常广泛

1. 所有类型住宅,都可能出现

“别墅”类:别墅,叠墅

“洋房”类:多层,小高层,高层,超高层

2. 所有档次住宅,都可能出现

“豪宅”类:建筑面积≥144㎡

“非豪宅”类:建筑面积<144㎡

近年来,通过复式产品,实现价格和销量双赢的项目不少,主要也是得益于充分利用了“中空”带来的“面积增值”

根据对昨日颁发文件的原文及附件的解读,其对复式住宅的核心影响是:对挑空部分分为两种情况进行了限制。

1. 套内建筑面积≥144㎡的复式住宅:只能有限度的通过“中空”,实现“面积增值”

➡ 中空率≤30% 且 ≤50㎡的部分,按1.5倍计算容积率,也就是这部分中空所带来的增加面积,只算一半面积。(过往,是全送,且过往的中空率上限是<35%)

➡ 超出上述“中空率≤30% 且 ≤50㎡”的中空面积,则按2倍计算容积率。(也就是全算建筑面积,失去了提高“附加值”的作用)

综上所述:这个面积段的复式住宅,在“面积增值”上,最多只能获得25㎡的“附加值”!!!

【套内建筑面积】≥144㎡的限制,更多针对的是大户型尤其是别墅或叠墅类产品,以后通过“中空”实现“高溢价”的空间将大大受到压缩。

原文:

“套内建筑面积超过144㎡的复式住宅,其客厅、起居室挑 空部分层高在6米以内的,水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30%且不大于50㎡的按1.5倍计算容积率建筑面积,超出部分按2倍计算容积率建筑面积。

当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时,超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。”

2.套内建筑面积<144㎡的复式住宅:不能通过“中空”,实现“面积增值”了

➡ 对套内建筑面积小于144㎡的住宅,原文中并未提及,难道“小户型”依旧可以按原来的计算办法执行吗?

➡ 但是附件2的表格中,通过“含蓄”的表达,彻底断绝了这个面积段通过中空,实现“面积增值”机会。

综上所述:这个面积段的复式住宅,不再有通过“中空”,实现“面积增值”的可能性了。

要生二胎的刚需朋友们,你们的80-90方复式四房,要且买且珍惜了。

其实,从2011年~2018年,伴随着房地产发展的起起落落,政府对“复式住宅”的容积率计算曾给与过几次不同的定义。(见下表)

近两年,随着地价与房价的不断上涨,出现了大量通过“中空”提升“面积增值”的做法。

这种现象也引起了政府有关部门的重视。终于,这个能有效提高单价,控制总价的产品手段也将不再有效。

这一政策,对未来房价和地价都将产生一定的影响,对现有的存量复式项目和已经获得批准的复式项目无疑是最大的利好。


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