“深圳房价涨跌幅限15%”

发布时间:2018-11-28 09:41:55

今天的地产圈疯传一条重磅消息——“深圳房地产监管新规征求意见:上涨或下跌不得超过15%!”

传言源于深圳市规划和国土资源委员会官网挂出的《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》。

业界纷纷解毒

解毒的主要方向有二:

1、政府之手伸太长市场经济不复存焉……

2、这是要防止年底开发商降价出货……

然而到晚上中国证券报就发文称市场误读,文件提及“15%”的内容如下:

第二章第十三条称:

房地产开发企业销售商品房之前,应当合理确定销售价格,由主管部门对外公布,并通过数据共享报市场监管部门备案。

房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

市场监管部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则,引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

这个表述并不是要强制房价涨跌幅在15%以内。

中证报总结了该文件真正的新规如下:

然而这也是错的。

“备案价格调整15%以上办理变更”和“资本金账户余额不低于项目资本金10%”通通不是新规,而是8年前《监管办法》已经规定的内容。

这次政府发布的《修订草案征求意见稿》,真正增加的东西是两个:

1、租赁规范。

2、历史违建。

《修订意见稿》以大篇幅增加了关于房屋租赁的方方面面细则。新增单独一章讲“房屋租赁”,且篇幅最大,全文提到“租赁”一词129次。

但在2010年版《监管办法》中,只有一句话提到“租赁”,而且是在“房地产经纪”的章节内。通篇没有关于租赁的单独章节。

在《修订意见稿》中,关于租赁的实名制、禁止出租情形、住房最小出租单位(人均不得低于6平米)、租赁合同备案、指导租金、租赁保证金(不得超过两月租金)、保证金的返还方式……等等一一做了具体到亲妈一样关怀的规定。

而且!大家要格外注意的是41条!

【出租人义务】包括了:依法纳税。

出租人,也就是业主、房东,负担纳税义务。承租人义务中没有纳税一说。

至于间接转嫁,那是愿打愿挨。但是名义上、形式上、法理上,房东一定要有这根弦。如果以前没交过税要补的话,是你来补而不是租客。

此外对房屋租赁企业,也做了详尽规定。这是顺应目前长租公寓蓬勃发展的大势了。

以上基本可以看出来趋势:租赁在一线城市房地产市场中越来越重要,占地产经济的比重越来越高。因为一手房空间所剩无几,二手房除了买卖就是租赁。

但是短炒现在是被限售的,那么剩下的就是发展租赁事业,而且必然是企业化经营主导。

对政府来说,企业化经营除了利于监管之外,相比以前的散户市场,会创造增量的就业和税收。税收。税收。重要三遍。

经过近一年的资本涌入和房租涨价之后,大家也应该看清楚,一线城市,未来租也不易。让市场去决定吧!

《修订意见稿》也规定不允许房屋租赁企业违规开展住房租赁金融服务,违规使用银行贷款等租赁融资恶性竞争抢占房源。

但是相信各大租赁企业都会用“合法”或变通的方式想方设法与金融资源对接,没有金融,这个市场怎么玩?

按现在的租金回报率,租赁市场企业化能玩下去的前提就两个:1、涨价;2、金融化。涨价是金融化的前提。

另外一个关键内容,就是对“历史违建租赁”的规定。链家去年出了一份报告:深圳有1600万人租房,其中1100万人租住在城中村,大部分是历史违建。

这些“历史违建”是过半深圳人的安身立命之本。它们承载着无数深圳客的梦想和希望,也是用低成本把深圳孕育成国际一线城市的海绵体。

《修订意见稿》重点强调了历史违建的房屋结构和消防安全。可以想见,如果标准严苛,一大波历史违建必须被改造升级。租金的适度提升也是必然。

至于度在多少,看城市的温度。

总结陈词:

1、一线城市房地产市场的开发周期结束了,房屋租赁市场将成为更重要的部分。与发达国家同。规范管理只是第一步。

2、这个市场有多大?按链家报告,1600万人租房,据深圳商报,今年7月深圳房租87.1元/平方米,按年算就是1045元/平方米。房屋平均面积算60平,一年就是6万元,刨除合租算两个住一套,800万套,就是5000亿的市场。(只是简单糙算,人均3万/年,不过分吧?)

深圳2017年的新房住宅也才卖了1412亿元。

大蛋糕~

2、这5000亿的蛋糕,将由资本、企业、房东、租客、政府多方博弈来决定怎么分。但大势是房地产的租金回报率将提升,并由房东、企业、金融资本和政府分羹。

3、以前租赁市场算是非税或者半税产业,现已纳入表内。包括小产权房、历史违建,也不再是灯下黑。


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