65城房价还在涨?深圳出现弃房断供潮?楼市真相是什么

发布时间:2018-11-23 10:26:54

楼市的消息面从来没有这么混乱过。

这边厢,有人以70大中城市房价仍在上涨为由,认定楼市远远未到下行关口,房价没有下跌,也不会下跌。

那边厢,市场喊跌声一波一波接过一波,降价维权事件层出不穷,有人热炒深圳出现弃房断供潮,以此论证楼市已经深跌到谷底。

与此同时,小道消息出来搅局。从声称年内放开限购,到叫喊北京广州率先取消限价,再到各大城市房贷利率全面松动,这些小道消息总能找到市场。

这些倾向,恰好反映市场情绪的对立与焦灼。

一边用似是而非的数据支撑自己对于上涨行情的判断,一边用耸人听闻的论调,夸大楼市大跌甚至崩盘的危险态势,同时利用各种小道消息来试探政策口风。

混乱背后,充斥着谎言与利益,这事从来不简单。

01 65城房价上涨:统计有时会“骗人”

最近公布的统计数据显示,在全国70个大中城市里,只有4个城市一手房价下跌,一个持平,其他65个城市房价仍在上涨,其中以二三线城市为代表,而且涨幅有扩大之势。

这65个城市里,贵阳单月涨幅高达4.2%,石家庄涨幅为3.3%,双双位居70城前列。

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明是楼市进入下行期,为何二三线城市房价仍在一路高歌?

 稍微明白统计常识的人都知道,对于统计,向来不能就数字而论数字,要看到背后深层的东西。

这背后的东西,有三个:一是限价限网签,二是成交结构,三是楼市调整的大趋势。

其一,限价限网签的普遍存在,导致新房价格存在失真。限价,本来就是诉诸于统计数字;而限制网签,更是以影响高价楼盘进入统计数字为目的。

如果突然放开网签,或者放宽限价门槛,统计上的房价出现大涨或大跌,都十分正常。

其二,一二线城市新房价格受到成交结构的影响。中心城区与郊区房价有天壤之别,一旦放开中心城区网签,房价就会呈现短期大幅上涨的迹象,从而呈现出与市场感知不一致的情况。

其三,楼市调整,并不是一步到位的。就城市而言,上涨有板块轮动,下跌同样也有板块轮动,一般从热门城市开始,向三四线城市拓展。

同时,量价齐跌也不是同时出现的。一般情况而言,成交量先行萎缩,价格随后受到影响,量价齐跌意味着下行行情确立。即便价格仍旧能维持高位,“有价无市”也是常态。

02弃房断供:被臆想的楼市危局

深圳所谓的弃房断供潮,是典型的臆想结果。

新闻是这么说的:

深圳市场出现断供潮,大量7折拍卖房入市抛售。好事者还拿出数据表示,这些拍卖房源相比去年激增了222.5%。

这起事件迅速沦为标题党的狂欢。

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事实上,这些所谓7折抛售房,基本属于法拍房。

之所以7折抛售,是因为法拍价以70%市场价作为基准,最终成交价格要么高于这一基准,要么流拍,流拍后起拍价可再降20%。

至于法拍房数量激增2倍,原因是司法拍卖正在大力普及。根据深圳市中级人民法院提供的数据,近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右。

那么,这些法拍房究竟是弃房断供而来,还是有别的原因?

事实上,弃房断供想要出现,房价起码需要下跌30%以上。这是因为购房者首付普遍在30%以上。房价下跌超过30%,房子市值覆盖不了贷款,购房者沦为“负资产者”,这才会有弃房断供的主观动机。

显然,深圳房价仍在高位盘整,多数楼盘跌幅尚不足5%,远未触及“弃房断供”的警戒线。就是降价20%抛售回笼资金,也比断供后让银行拍卖好得多。

要知道,在信用时代,弃房断供不只是抛弃房子那么简单。个人一旦被戴上失信的帽子,进入金融机构的黑名单,未来无论是贷款乃至就业,都将受到一定影响。这显然是得不偿失的。

显然,弃房断供只是大众的臆想。真相是,这些法拍房,多数都是债务纠纷而引发,而债务纠纷基本发生在一两年前。当时,深圳房价还在一路上涨,何来断供之说?

至于法拍房能不能买?要记住,法拍房之所以比市场价低,是因为它较大风险,不仅清场不易,而且背后错综复杂的债务纠纷,更让人防不胜防。这一折价就是典型的风险溢价,承担不了风险,就不要轻易触碰。

03谣言四起:混水摸鱼为谁忙?

楼市的谣言向来最为泛滥。

这是因为,楼市受到强烈的情绪驱动,带有典型“羊群效应”的特征。市场向好时,大家蜂拥而至;市场向下时,降价优惠再多也不会有人问津。

所以,小道消息,就成为一些人屡试不爽的收割利器,更成为一些机构试探政策口风的武器。

上个月,最为甚嚣尘上的谣言,当属“放开限购”和“取消限价”,最后新华社评论一锤定音:楼市调控不会半途而废,投机者要丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想。(更多参见《史上最严表态来了,楼市调控能否打破“三年定律”?》)

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最近,最令人困惑的当属“房贷利率全面松动”。

房贷利率松动,这是四次降准之后市场流动性充溢的正常结果,并不等于楼市调控放松,因为楼市仍旧受制于金融风险和全球加息两大现实枷锁的制约。(更多详见《房贷利率松动,杭州打响第一枪,意味着什么?》)

但在一些人眼里,任何风吹草动,都成了楼市调控放松的信号。

这背后,有些人是渴望宽松,有些人则是基于政策逻辑认为迟早都要宽松,还有些人则是以此为工具,来试探政策口风。

正如我们多次谈到的,楼市背后涉及不同层面的博弈,有房者与无房者的动机不同,开发商与社会大众的追求不同,地方与中央的底线也不尽相同,这就决定了楼市消息面的混乱与复杂。

04楼市的大局

谁也没有想到,在2018年年底,楼市居然呈现出如此诡异的局面。

一些人不相信房价会下跌,另一些人担心房价跌得还不够,还有些人认定房价随即会“报复性反弹”。

要想拨开迷雾,关键是要看清大局。

第一个大局是,楼市要承担土地财政、稳增长的重任。这是政策市的典型特征,也是房价一旦下跌,地方层面就百般维稳的根本原因所在。

第二个大局是,房地产债务不能危及金融系统的稳定性。这是房地产面临的重要制约,这里的债务,既包括房地产企业债务,也包括居民债务,加杠杆并非无限制。

第三个大局是,民生需要和社会情绪,正在被摆到越来越重要的位置。这正是楼市调控不断加码,房地产税和租售并举长效机制被反复提及的关键所在。

立足这三个大局,就会明白楼市调控为何常常呈现出阶段性、反复性的特征,更会明白为何“房价维稳”成为现阶段最大的公约数。

05未来房价怎么走?

预测是一件吃力不讨好的事情,这不仅因为政策瞬息万变,而且灰犀牛、黑天鹅遍地,不确定时代早已到来。

但基于楼市大局,我们仍可对房价的未来做出一些判断。

 现阶段而言,楼市冰封,房价维稳。

 未来一两年,取决于经济走势,受制于货币放水空间。楼市是否要重启以及何时重启,取决于经济走势和外界大环境变化。

长期而言,经济和人口双双进入瓶颈,只剩城镇化最后一个利好,城市分化必将愈演愈烈。

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