房贷利率松动,杭州打响第一枪,意味着什么?

发布时间:2018-11-21 09:48:40

据杭州媒体报道,从10月开始,杭州部分银行的首套房贷利率出现松动,上浮比例从15%调低到10%。部分银行,不仅首套房房贷利率下浮,二套房房贷利率同时出现松动。

传统媒体的报道,甚至使用了“全面松动”这一说法。

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值得一提的是,就在这两个月,杭州楼市由热转凉,万人抢房的摇号盛状不再,二手房成交量连续两月大幅腰斩,土地流拍、退房维权事件时有所闻。(详见《北上广深杭厦全面转凉,透露什么信号?》)

楼市刚刚转向,房贷利率就全面松动,这究竟意味着什么?

01房贷利率为何突然松动?

房贷利率松动,并非毫无征兆。

早在四个月之前,上海就曾上演过一场楼市反转大剧。

8月9日,媒体报道工商银行、农业银行下调上海地区首套房贷利率至9折。次日,两大行相继发布公告,否认下调首套房贷利率,将严格执行差别化信贷政策,坚决遏制房价上涨。

这场乌龙,被视为楼市调控持续收紧的信号。但它从另一方面告诉我们,即便在楼市仍旧火热的8月,房贷利率也有了下调的市场依据。

这个依据就是,今年进行的四轮定向降准,导致银行间流动性充溢。可以说,银行并不缺钱,市场也不缺钱,房贷利率没有理由再继续闷头上行。

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余额宝年化收益率就是典型的市场信号。

就在几天前,余额宝年化收益率跌破2.5%。不到一年时间,收益率就从4.5%跌到2.5%,收益率创出近几年新低。

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这背后的道理很简单。因为余额宝投资的大头就是银行的协议存款,银行不缺钱了,余额宝收益率自然下滑。相反,2013年“钱荒”事,余额宝的收益率一度攀升到6%以上,这就是例证。

可以说,在市场流动性充溢之下,房贷利率本来早就该有所松动。

然而,直到四个月之后,才有媒体打出了“全面松动”的标题,这恰恰说明,此前楼市调控之严,超出想象。也可见,这一波定向降准,货币之水并未大规模流向楼市。

那么,如今房贷利率“全面松动”,带来两大至关重要的悬念性问题:

其一,房贷利率松动的空间有多大?未来会否大幅下降,从而刺激新一波刚需入场?

其二,房贷利率松动,这是否意味着楼市调控再次转向?紧缩不再,宽松重启? 

02房贷利率松动空间有多大?

先来看第一个问题,房贷利率松动的空间有多大?

众所周知,目前的房贷利率松动,并非主动“降息”,而是在数次定向降准之下,银行流动性充裕的结果。

同时,大多数地区的首套房贷利率,也只是从上浮20%下调到15%。也就是说,房贷利率仍在上调,只是上浮比例收缩了一些。

这就像抢购紧俏汽车,原本需要加价2万,现在只需要加价1万5,虽然实际负担有所减轻,但价格仍旧是在高于常规的。

事实上,全国整体房贷利率仍在上涨,只是上涨幅度逐渐收缩,呈现出高位企稳乃至适度回调的迹象

融360发布的最新数据显示,10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率的1.165倍,环比上升0.18%,为连续22个月上涨。

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要知道,就在两年前,房贷利率还是普遍85折的。

这正是四次定向降准带来的结果,虽然货币之水被严防死守禁止流入楼市,但大门向来都有裂缝,市场也自有其规律,房贷利率松动也在意料之中。

问题是,房贷利率会否一直松动,乃至回到当初85折乃至75折的优惠?

这种预测要想变成现实,一个前提条件就是大水漫灌。2015年房贷利率的一路下行,就以5次降准和6次降息为前提。大水漫灌之下,房贷利率自然全面松动。

然而,目前这种情况很难发生。

首先,如今大水漫灌并未出现,降准只是“定向滴灌”,房地产仍然受到严防死守。无论是开发融资贷款、信托贷款还是首付贷等,依旧受到严格限制,货币之水固然能外溢到楼市,效果也十分有限。

其次,最关键的是,全球已经进入大加息周期。在别人的加息周期玩大水漫灌,这是高空走钢丝的高风险游戏。这种背景下,即便不跟随加息,至少也不敢主动大规模放水。

要知道,在美联储持续加息之下,就连美国自己的房贷利率也攀升到历史高位。

数据显示,美国30年期房贷利率已逼近5%,回到8年前的最高水平,与此同时,抵押贷款申请数据更至18年来的最低水平。

大加息周期,正是大水漫灌最有力的枷锁,也是房贷利率松动的根本瓶颈。

03楼市调控放松了吗? 

再来看第二个问题,楼市调控到底有没有放松?

先给答案:暂时还没有。

就在杭州房贷利率松动的同时,苏州相城区升级楼市调控,暂停对申请人积分小于600分的外地居民出售新房。

与此同时,佛山明确取消购房入户,明年将全面实施积分入户。这相当于,关闭了从购房到落户的直通之门。

一边是苏州佛山在风口浪尖,继续强化楼市调控,另一边是杭州等地在市场波动面前,“全面放松”房贷利率,更有不少开发商因降价被约谈。(详见《开发商降价被约谈,谁在担心房价下跌?》)

一左一右,一进一退,究竟意味着什么?

一方面,遏制房价上涨,仍旧是坚不可摧的政治任务。凡是楼市仍旧火热的城市,楼市调控不仅没有放松的可能,反而还要继续加码。

另一方面,防范房价大跌,正在成为地方政府不约而同的选择。开发商降价被被约谈,将某些地方的倾向暴露无遗。更多地方则是相对含蓄,以政策的微弱调整作为试探,试图在调控的高墙中慢慢撕开裂口。

与此同时,在更高层面,口风未有丝毫放松。

就在月初,央行发布《中国金融稳定报告》,明确指出:

合理管控个人住房贷款增长,加强居民消费贷款管理,防止资金挪用与购房行为,刚性需求得到保护,投机炒房行为被抑制。

回到几周前,放开限购、取消限价的谣言铺天盖地,随即官方媒体就发表评论,强硬表态:

决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃……投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势,丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想,摒弃房价“复燃”的幻想。

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显然,地方有放松调控之意,但政策高压依旧强劲。地方的小动作,目前还停留在试探口风的阶段,尚未得到更高层面的支持。(更多详见《史上最严表态来了,楼市调控能否打破“三年定律”?》)

至于房贷利率松动,虽然不乏地方层面的意愿,但更多还是市场变化的结果,操作空间有限,离真正的放松还有很远。

04真正宽松还有多远?

什么叫真正的宽松?

从行政手段来看,不再限制买也不再限制卖,楼市不再冰封。换言之,这就是逐步取消限购、限售政策,从而让房子和资金都能流动起来,最大程度释放市场需求。 

从金融手段看,则是放开首付比例、降低二套房贷上浮范围乃至直接降息。降息是最根本的宽松,而降低首付比例、放宽二套房贷,则是为居民加杠杆提供更大的空间。

从舆论层面来看,放松调控的说法得到铺天盖地的报道,媒体以房地产长远发展的未来作为说辞,地方政府不约而同公开进行托市,这些都是提振房地产的信号。

2014年-2016年的这波放松,就是典型例证。

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然而,目前,这一切都还没有发生。

作为核心调控政策的限购,不仅没有丝毫松动,反而还有持续加码的迹象。作为调控基本盘的信贷政策,还只是边缘层面的微调,但离真正的大宽松还有十万八千里的距离。

原因很简单,这一次,我们太多的约束。

外有贸易争端和加息周期大环境的限制,内有居民杠杆高企和消费乏力的现实约束,此外还有悬在头顶的金融风险,这都让楼市宽松变得寸步难行。

所以,楼市调控的稳态,就只能回到这八个字:楼市冰封,房价维稳。

除非真的稳不住了,或者外界环境的紧迫性遽然而来。否则,楼市调控,离放松还有很远的距离。

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