害人害己! 小心楼市的“昆虫思维”

发布时间:2018-11-19 13:03:48

随着楼市“去库存”阶段完成,“补库存”阶段开始,楼市开始显现出“颓势”。

主要标志是:二手房交易开始变得困难,不降价就难以卖出;土地市场流拍案例增多;媒体上唱空楼市的声音越来越响亮。

我每天都可以收到读者的留言:我刚买了房子,但房价好像降了,我该怎么办?我刚刚交了定金,要不要毁约?

总之,焦虑、焦虑、焦虑。

中国人就是这样,出门坐一次火车,即便是“有票有位”,都要在进站时一路狂奔,好像逃难一样,更何况一套房子往往掏空了“6个钱包”,能不焦虑吗?

当你越来越焦虑的时候,就离犯错不远了。

犯错就是:试图投机,做出短差。比如放弃预交的定金,或者干脆卖掉刚买来的房子,想等房价下跌足够的空间之后,再买回来。

但问题是:房屋交易周期长、税费高,跟股票完全不同。股票是:你一分钟前卖了,下一分钟就可以换股或者不换股买入。而交易成本,基本上可以忽略不计。

房子就完全不同。持有不满2年的,税费大幅增加。在一线城市,一套1000多万的房子,最高税费可以超过100万。也就是说,市场里的低价你可以看到,但你买不到。你买到手的,就不是那个价格了。

如果去买新房,因为限价的因素的确非常划算,但需要抽签,你未必能抽中。比如深圳刚刚热卖的华润城3期,6月份那批房子是9抽1,9月末的这次是7抽1。跟二手房一样,仍然是——你看得到那个优惠的价格,但你买不到。

至于“心仪的楼盘+喜欢的户型”,就更不是想买就能买到的了。

中国房地产市场全面启动,是1998年。回顾这20年的“买房史”,你会发现:问题的关键是,你要尽早买房子;至于你当初买的时候,是不是比邻居每平米贵了200元、300元,都不是问题。

越是在乎短期波动,就越容易失去“上车”的机会,最终很有可能被大城市彻底抛弃。

几乎每个人的身边,都有这类刻骨铭心的“未能上车”的故事。

但中国人的弱点就是这样:买涨,不买跌。当买方市场到来时,当最幸福的时刻到来时,反而不知道该怎么办了。

每到楼市横盘期的时候,总会有那么一些人,对楼市的未来产生动摇——在他们看来,楼市泡沫太严重了,中国楼市涨不动了。

问题是:事情真的这样吗?

过去20年,我们的确看到了房价的大涨。但这更是一种货币现象,1998年的时候中国的广义货币M2只有10万亿,2018年8月末是178.9万亿,20年上涨了接近17倍。

事实上,全国大部分城市的房价没有能跑赢M2,只有少数中心城市跑赢了。所以中国房价的故事,其实是一个水涨船高的故事,

或许有人会反驳说:以后不可能在这样“印钞”了,所以房价不可能再这样涨了!

又错了!

2015年末,中国的广义货币M2是139万亿,当时国家提出了楼市“去库存”。到现在,两年零8个月,M2增长到了178.9万亿,增长幅度只有可怜的29%,但绝大多数地方房价再次翻倍!

为什么“放水”少了,房价仍然翻倍?因为这次是“滴灌”,通过“PSL+货币棚改”,直接印钱给楼市,给库存量大的城市,尤其是三四线城市。

目前中国城镇化率(常住人口)只有58.52%,每年提高大约1.17个百分点,距离城镇化的“较低上限”70%,还有10年增长期。二线城市刚刚开始抢人、做大。中国的城镇化的“大城市化”、“城市群化”阶段才刚刚开始,未来空间仍然巨大。

中国经济转型正在缓慢进行中,房地产仍然需要发挥拉动经济的作用。刚刚过去的8月份,人民币新增贷款将近55%给了“住户贷款”,也就是居民家庭。中国人贷款一般干什么?当然是买房子。从这个关键数据,我们可以看出楼市仍然在经济中发挥巨大的作用。

作为中国人,你一定要明白一点:

中国是强政府的“政治—经济—社会”模式,政府需要集中财力,引导社会投资(所以中国政府不是“服务型政府”,是“服务+投资型”政府)。钱从哪里来?古代中国,曾经是“盐、铁”,现在和未来必须有一种主要税收来源,而土地和房屋显然是最理想的“标的”。如果说现在和未来有什么区别,区别就是:现在主要靠卖地收入,未来是“卖地收入+土地续期收入+房地产税”三项并举。

在这种背景下,土地和房屋价值一定要是稳定的,长期看至少是慢牛行情。

所以对于普通民众来说,配套好、位置好的住宅,仍然是安放资产“最安全”、“最可靠”的地方。从中长线看(3年以上),有显著人口增量的、高级别城市的优质住宅,仍然具有巨大的抗通胀价值,是最好的家庭资产之锚。

至于当前的楼市横盘期,反而是刚需上车,改善型需求换房,低杠杆家庭投资楼市的好时机。这时候,你才能从容地淘到“好货”,而不至于匆忙中买错。

买房子就是“赌国运”,你看好人民币资产,未来这个国家就能给你很好的回报;反之,你做空中国,也必定在中国一无所获。

其次,买房子还是“赌城运”——赌城市的未来。你可以坚定地看好西部某个人口流失的小县城,认为全国的热钱必将涌入这个城市,你可以用终身来验证自己的判断。不过我还是劝你买一线城市和强二线城市,这样的城市才能有持续涌入的人口和资金,才能有真正的未来。

说实话,只要你买对了城市、片区,你的房子有比较好的公共配套资源,那么你完全可以放心过你的幸福日子,房价短期涨跌毫无意义,可以忽略不计、可以完全不关心。因为你需要看的是5年以后、10年以后,甚至20年以后。

这样,你就是一个“坐在轿子上”的人,中国的发展趋势会抬着你的轿子,让你的资产在睡梦中增值。只不过,你的投资是一壶需要时间来酿造的好酒,你需要“让子弹多飞一阵子”。

记住:人不是昆虫,昆虫只考虑一个秋天或者一个春天,所谓“夏虫不可以语冰”。你的买房行为,是贯穿一生的理财,甚至将传承给后代。为短期房价波动而过度焦虑、恐惧的,是“昆虫思维”。


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