终极剁手!闺蜜在淘宝上买了一套房

发布时间:2018-11-15 08:51:44

双十一走到第十年,从最初熬夜秒杀怎么也抢不到,到今天跨店400-50,着实实惠了不少。身边那么多嘴上说没得可买的朋友,最后也不知道怎的还是花出去500元的津贴。

别人双十一买的都是红枣运动鞋羽绒服,闺蜜逛淘宝却相中了正在拍卖的房子,让我帮忙挑挑,那就说说拍卖的房子吧。


先说几点常识:

1、最全的拍卖标的物展示在人民法院诉讼资产网http://www.rmfysszc.gov.cn/,从该平台最先发布并分流到淘宝和京东拍卖,淘宝平台比京东使用更方便,操作更方便。所以并不是淘宝特有的拍卖房子,京东也有;房子成交额可比聚划算卖袜子大多了,所以进了淘宝or京东APP,首屏最显著的十个选项栏里就有“拍卖”。

2、拍卖一般提前一个月发布公告,告知标的物情况,会有照片、评估报告或者房屋实际情况,可以提前做好准备,包括了解标的物以及资金准备。

3、注意第一次拍卖和第二次拍卖,第一次拍卖除了价格特别合适(捡便宜)或者价格很低(占用资本不多)以外,第一次拍卖一般不会成交,任其流拍,第一次流拍后30-45天左右,会进行第二次拍卖,起拍价会降低10%-20%不等。

正在拍卖房产的几种类型:

首次拍卖受宠型

为了帮闺蜜选房,翻看了淘宝最近一年多的拍卖成交记录,举几个例子,就一目了然了。

房屋A:位于北京市石景山区八角路,30平米一居室,三楼,评估价158万,第一次拍卖价127万,拍卖前就有5人报名,得益于该房屋价格低,只占用100多万的资产却可以有一套房,这类房源会在第一次拍卖就非常抢手。

房屋B:位于丰台区长兴路中体奥园联排别墅,地下一层地上三层前后有院子,253平米,评估价格688万,该房屋起拍价就是评估价,即从688万起拍,首位拍卖者9点25分出价,距离拍卖结束只有35分钟,但房屋4位竞拍者频频出价将拍卖延后,截至11点58分完成拍卖,延时2小时,拍卖价格761万。该房屋实际售价在1000-1200万之间,取中1100万,其利润空间相当于339万。

总体来说,如果首次参与拍卖的房子起拍价和市场价差不多,那么则很难第一次就有人出售,毕竟市场上二手房能仔细挑拣,拍卖房则隐患颇多。很多玩拍卖的“老玩家”会看首次拍卖性价比,性价比不高索性都不出手,留到二次拍卖起拍价就会降低10-20%,利润空间也就更大了。

但也有例外,一种是房子总价很低,资金占用不多,所以购买的门槛就低,日后也更好出手;第二种是自身白菜价,利润空间大。

二次拍卖抢手型

逛拍卖发现,很多房子在二次拍卖的时候非常抢手,举个例子。

房屋C:位于北京市丰台区望园西里,47平米一居室,四楼,评估价是301万,按照这个小区中介成交价,该户型的确可以卖的300万上下,该房屋第一次拍卖起拍价266万流拍,两个月后二次拍卖,起拍价212万,就有不少人报名。

这类房屋首次拍卖时与实际价格差距不大,也就是利润空间不大,任其流拍后房价从266万降至212万,降低了54万,相当于降价20%。

房屋D:位于北京市朝阳区武圣西里,147平米,16楼,评估价699万,第二次起拍价格559万,拍卖10人报名,出价88次,最终700万成交。

但实际情况也并越抢手越划算,起拍价低会给人更多利润的遐想空间,但往往这样的空间越大,参与的人就会越多。况且拍卖本身也有一定非理性因素存在,这个出价过程不仅仅是价值的衡量,有时候会冲昏了头脑为了出价而出价,最终造成了一定程度非理性加价。

事实上,刚刚那套47平米的一居室在二拍是成交了,起拍价212万,最终7人报名34次叫价,成交价是278.8万,比一拍的266万还贵了十几万。

一般来看,首次拍卖价利润空间低,那么等到二次拍卖降价后划算。但二次拍卖时利润空间大了竞争对手也多了,最终的成交价未必会有想象中那么低。

三次拍卖慎拍型

能留到第三次拍卖还没有出手的房子,一般就是有点问题了。或者权属不清;或者租赁仍在;或者小产权;或者评估不明;或者还有很多隐藏费用。

房屋E:位于西单北大街一处商用房,97平米,现租赁为美特斯邦威,评估价710万,第三次拍卖500万起拍仍流拍,主要占据几个条件,1是小产权商用房,使用期限剩余28年;2是租赁给美特斯邦威还有1年多到期。故该标的物流拍。

房屋F:位于房山区韩村河117平米,四楼,评估价90万,第三次拍卖68万起拍,167次竞价,139万拍得,但该房屋之所以流落到第三次拍卖才能出售,主要在房屋评估不祥,里面明确写着:没有钥匙,有银行抵押;被执行人可能拒不配合,拖欠物业水电费……买房子是高兴事儿,看着这些条件,着实开心不起来了。

这些条件也给过户和交接带来诸多隐患,试想如果不是价格足够低,谁愿意去买一套没有钥匙且拒不腾空的房屋。而且此类房屋存在的另一大隐患,就是买卖不破租赁。

之前听朋友说过,在法院执行拍卖前很多被执行人会和自己亲属朋友签订一份租赁协议,租期二十年,价格很低,比如以每月100元租赁房屋20年,虽然购房者可以获得这100元的收益,但20年要守着这样的一个租赁协议,着实吃了大亏。往往这种情况都是要一次性支付给对方几十万方才能解除租赁。

最优选入手标的物的几个特征:

合理的利润空间

闺蜜之所以选择在拍卖平台购房,而不是链家,最重要的一条是这一渠道拍卖价格低,省去中介费,自住节省支出,倒手的话有合理的利润空间。通过观察,利润空间越大对购房者越有利。

简单折算,可以考虑该房屋入手的收益率。即每100万利润空间。

以房屋A为例,实际价格158万5千,等同于评估价158万,每百万利润空间几乎为0。

以房屋B为例,实际拍卖价格761万。该房屋实际售价1100万,其利润空间相当于339万。每百万利润率为44万。

以房屋C为例,实际拍卖278万,售价301万,每百万利润率为8万。

以房屋D为例,市场价格830万,成交价700万,每百万收益18万。

通过对比,每套房屋的利润空间一目了然。

资金占用成本

理论上,利润空间越大越值得入手,但还要综合考虑资金占用成本的问题,即需要压在这套房子的资金。以北京现行的房屋买卖政策来看,交易不满两年需要征收增值税和个税,为了避免大额税费产生,房屋最少在手中持有时间要2年,2年间占用的资金加上收益率综合起来,才能去看是否值得拥有。

通过对比,上述A~D四套房屋,资金占用情况分别是158万;761万;278万;700万。在不考虑2年后升值空间,仅以如今售价来计算,AC资金占用量优于BD。

拍卖时给闺蜜的几点建议:

仔细研读评估报告

并非利润空间越大越值得出手。如同上面拍卖慎拍中提及,很多房屋看似利润空间大,实则存在诸多隐性威胁,给购买带来麻烦,因此购买前需要多研读拍卖公告。

一份“合格”的拍卖公告里,会有该房屋详细的照片,面积,权属关系,有无租赁,有无钥匙,用途,有无抵押,腾退情况,物业水电情况,更详细的公告中还有视频看房,有评估单位对该房屋做出的评估报告,包括每间房间是木地板还是瓷砖,房顶是石膏板还是pvc都会交代清楚,对该房屋知道的信息越多,越能参与拍卖。

反之,许多拍卖的标的物情况不详,只是笼统的介绍面积、权属关系等,其他一律不提,尤其对租赁情况不了解,也没有掌握该房屋的钥匙,腾退和产生的所有费用也需要由买受人承担,这样的标的物就有点霸道,未搞清楚的情况下不宜出手。

联系法官了解标的物

每份拍卖公告里都有这一房屋负责法官的电话,这位法官是最了解这套房屋现状的人,因此可以将所有不明白的事情联系这位法官,通过与他接触,获取被执行人为什么要拍卖这一房屋,现在租赁和腾退情况等,是否为凶宅,是否多个产权人扯不清楚,是否有多次抵押情况,是否在出租,都可以在与法官沟通中了解更多。

有的法官还会在拍卖前组织大家去标的物“参观”,几百万的大物件还是眼见为实,去看看最好。

实地探访联系物业

拍卖公告几乎有个共性,即产生的过户费、拖欠的物业费、拖欠水电费、腾退费由买受人自行承担,过户费能理解,但被执行人拖欠的物业、水电等最后却也需要买受人承担,却又不在公告里写清楚欠费多少,这无疑是租赁外的另一个大坑,而想要了解详情,只能与所在小区的物业、居委会等部门联系,查看这一房屋的欠费情况,以免过多支出。

有条件的最好去所在房屋看一下,贴着封条就是没住人的,没有封条的则是里面还有人很难腾退的,腾退难度也需要作为重要考虑因素。

之前看过一个房子里,评估显示家里有一个瘫痪在床的老人,还有一个精神疾病患者,并且写着腾退困难需要自行联系腾退,这样的情况就很棘手了。

可否贷款支付时限

如果做完了所有考察工作,仍是觉得这套房屋值得入手,则需要关注一些技术问题了,如是否接受贷款,尾款需要在多少日内付清。比如实际操作中,有的房屋拍卖结束后,给的余款支付时限是20天,有的则只有3天,这都需要买受人以此来评估自己是否有财力拿到这套房屋。


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