实力干货!这14个城市前景分析,刚需投资都值得进来看

发布时间:2018-11-14 09:15:39

兜里只有20万积蓄的小A最近有点烦。他打算离开家乡的小城,到大城市去工作,并期待在大城市买房定居。但一线城市太贵还没资格,二线城市太多挑花眼,还得能符合他的工作预期,到底哪里合适呢?

怀揣150万预算的小C也很烦。这笔钱是他的投资款,存银行嫌跑不过通胀,放股市又怕亏,算来算去买楼最好。但他面临着和小A一样的选择困难。

其实,对于刚需和投资者来说,有一些买房的要件是相通的,那就是看这个城市的未来前景,包括经济前景、产业模式、就业形势等等。

给大家总结了一下非常有前景的14个城市。看完,相信大家对于哪个城市更符合自己的实际需求就心里有数了。

01

对于刚需来说,买房先要考虑就业。如果可以选择,一定要在就业机会多,最能赚钱的地方买。

那么哪里最能赚钱呢?给大家提供一个秘诀:一般进口产品价格贵,利润也高。国内从事同类产品生产的,收入都不错。

根据海关数据,除了能源外,去年咱们国家进口最多的五大类产品有;第一,手机,电脑里的各类芯片等;第二,手机、电视、电脑的屏幕;第三,中高档汽车;第四,各类特效化学药品;第五,大型飞机。这些进口量大,金额高,而我们又生产不了的产品,再加上互联网(人工智能和云计算),总共有六大类。这六大产业正是国家今后产业升级的重点,每年都有大把资金投入。

而对于投资者来说,明了哪些城市布局了这六大类产业,同样很重要。因为这意味着将来这座城市“钱途无量”。

02

咱们先看看中国最大的20个城市40年来GDP的排名变化。

第一张图;1978年中国最大的20个城市排名:

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这张图给大家的第一印象,就是那时候的北方城市都很厉害。

那时东北有沈阳、大连、哈尔滨,鞍山,大庆,长春6大城市,华北有北京,天津,青岛,唐山烟台5个城市,共11个城市上榜,占了排行榜大半江山。为什么东北那时那么牛?原因也很简单,因为新中国的工业化就是从东北开始的。

不过现在东北经济落后了,主要还是传统产业没落了,新兴产业没有培育起来。

再来看第二张图,2017年中国最大的20个城市排名:

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这其中有11个城市,虽经历40年风云变幻,依然榜上有名。也就是说,它们的经济发展是有均好性和稳定性的。

给大家重点总结的14个城市中,就包括上面的部分城市。

这14个城市,我们把它们分成三大类。其中8个城市,40年来经济一直在榜单前20内,我们叫他“常青树城市”。另外还有6个城市,这20年发展特别快,其中4个我们叫他“明星城市”,另2个城市,我们叫他“潜力城市”。

先说8个常青树城市,成都、重庆、天津、青岛、武汉、杭州、苏州、南京。我整理了一个汇总表。主要统计企业是国有和民营的中高端制造企业为主。理由也很简单,中国经济要实现转型,必然是大力发展内资。

常青树城市六大产业布局情况:

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这8个“常青树城市”按照房价高低可以分成两类。

第一类高房价组:杭州、南京、苏州、天津、青岛

房价,杭州 南京 天津 青岛 苏州,均价在3.3万到2.3万之间。这个价格顺序和中高端产业布局情况相似。杭州,南京的产业前景更好,杭州互联网企业能级更高,高薪就业机会更多。南京重点大学数量仅次于京沪,教育资源丰富。两城市套均270万到300万之间,首套首付约100万。总价较高,如果资金够的话,应该重点考虑。

高房价组中,天津、苏州的GDP高于杭州、南京,但在中高端产业布局上较弱。天津的传统产能大,高能耗高污染企业的关停对天津造成了一定影响。青岛在家电、石化、机械等传统行业实力强大,但当前战略新兴产业增加值仅占GDP10%。

天津、青岛两城市情况类似,现在都很“着急”。好在两市经济基础好,这一轮如果顺利完成挤水分、调结构,相信未来仍有较大增长空间。苏州的中高端产业依赖外资,这些年外资撤离,对苏州经济亦有影响。苏州主城区目前2.3万的价格在5个城市中最低,自然环境优美,经济基础扎实,综合来看,属于性价比较高的城市。

第二类低房价组:成都、重庆、武汉

房价,武汉 成都 重庆,均价在1.9万到1.3万之间。套均110万到200万之间,首套首付在40-60万。这对于很多刚需是能接受的门槛,建议重点考虑。

从产业看,武汉,成都要优于重庆,这也和当前房价吻合,这3个城市可以放心选择,未来的上升空间都很大。武汉地理位置优越,重点大学数量居全国前列,对于重视教育的购房者可以优先考虑。成都物产丰富,生活会更惬意。

以上8个城市中,杭州、南京、武汉、成都四城建议重点考虑。这些城市落地的中高端产业已有相当实力。在产业发展上和北、上、广、深没有代差,只有数量上差,隐约已有抗衡之势。相信不久的将来,会大放异彩。

03

再看4个明星城市:西安,郑州,合肥,东莞。这4个城市中高端产业发展也较快。目前看总量还比较小,未来发展潜力不错。

“明星城市”产业布局:

西安:手机研发中心+航空业+液晶面板

郑州:手机制造+汽车制造

合肥:家电制造+显示面板+集成电路

东莞:制药+手机研发中心

从房价看,东莞 郑州=合肥 西安,均价在1.6万-1.25万。套均110万到145万,首付也下降到30万到40万。对资金紧张的刚需首套房,这4个城市的买房门槛进一步降低。

从产业看,东莞和合肥更出色。特别是合肥,最近10年合肥的GDP年均增速排名第二,2008年全国排名43位,2017年排在第25位,10年大踏步前进17位。背后就是中高端产业的发力。目前合肥布局的京东方6代线,8.5代线,10.5代线已建成投产,已形成世界级的显示产业集群;晶合晶圆、通富微电等的集成电路产业链也有相当实力,还有百亿级的光伏产业链、新能源汽车产业链,都实力不俗。另外,合肥基础型科研实力强大,竟然是仅次于京沪的,排名第三的综合性国家科学中心城市,惊不惊讶!

总体看,这四个城市各有千秋。重教育首推西安,价格最低。南方可以考虑东莞,中部推荐合肥和郑州,合肥近10年发展都快,城市综合治理水平不错;四个城市中,郑州的底子较差,得益于省内人口总量巨大,优越的地理位置,高铁网络发达,发展确也不慢。目前工业增加值和利润已经超越武汉,综合潜力不容小觑。

04

最后,再看2个“潜力城市”:长沙和贵阳

长沙和贵阳的房价在1万左右,套均价格90万到100万,首付下降到30万以下。在省会城市中,这两个城市的房价很亲民。贵阳的气候宜人,吸引了不少高技术企业落户。长沙的文娱产业发达,工程机械、电子信息产业、新材料产业产值均超千亿,宜居宜业。

贵阳和长沙10年间GDP增速都很快。特别是贵阳创造了一个小奇迹,10年以来GDP增速在289个地级以上城市中排名第一,2017年GDP增速11%,继续领跑。在高新技术方面,今年贵阳数字经济产值预计将破1000亿元。不仅华为,三大电信运营商,BAT,包括苹果、微软、IBM等均在贵阳建立数字中心节点。

最后建议:目前楼市普遍平淡,一些开发商有让利销售、快速回款的迫切需求。特别是年终冲业绩,如果有较大的优惠,是一个买房的时机。如果不太急,可以关注楼市在明年两会前后变数。另外,提醒关注银行利率变化,择机完成置业。


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