买期房怕被坑?这份“购房避坑指南”值得一辈子收藏!

来源:大胡子说房发布时间:2018-11-12 08:55:00

买房从来不是简单的事,交易的某些环节往往暗坑深藏。

但,大多数期房购买风险是完全可以避免的,消费者可以提前了解避坑知识点,谨慎一点,细心一点,买到的房子可以很顺心。

购买可能会有哪些风险呢?我们可以通过什么途径来维护自己的合法权益呢?

文章就从三个方向着重分析一下:买房前期、买房中期和买房后期。

开发商6大套路,你遇到过几个?这份买房攻略记得收藏!


买房前期

1、不要光听置业顾问说什么,要看小区规划图有什么。

之前的文章介绍过,可以通过项目规划图避开开发商未告知的不利因素《买房先看它,你买的房子才会更容易升值!》,要重点关注规划图中不明用途的地块,特别是深蓝色标注的市政设施用地,很可能是垃圾站、开闭所、污水处理、化粪池。

除此之外,那些置业顾问吹过的牛逼,规划图都会一一戳破。

看房时,不少人都会被售楼部华丽的楼盘宣传册、精致的沙盘吸引,在置业顾问“所见即所享”的话术中越看越钟意。

但沙盘和实景之间往往差了几个档次,比如沙盘上的路是拼花卵石铺装,实景可能是沥青铺裝,甚至是硬化水泥路。

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亦或者,沙盘上绿化盎然九重园林,绿化率直奔35%以上,但实景可能只有零星树木,甚至都是刚种下的小树苗。

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有些置业顾问还会夸大楼间距,沙盘也会特地拉大楼栋距离,但是你可以打开规划公示图或总平面图,放大图片后在两栋楼的轴线上可以看到实际楼间距。

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还有一些开发商会擅自改变原有的规划设计,比如把配套设施随意改动,把绿地变成地上车位,或者在空地上加盖新楼,严重侵害消费者的知情权。

为了规避上面的问题,我们一定要仔细核对规划图,上面会有配套设施、绿化、容积率、车位划分等信息,可以一一查证

而且,开发商擅自变更规划设计是需要向有关部门做备案的,我们可以在合同上与开发商作出约定,如有规划变更应提前通知;未作出通知的,属于侵权行为。

2、不是所有的广告都可以对消费者负责,但我们可以对自己负责。

开发商的广告宣传广告上,通常会有不起眼的免责条款“本广告的最终解释权归开发商所有,相关数据以政府最终批准文件为准”,因此,广告上罗列的楼盘XX大价值点,比如环境如何宜居,配套如何齐全,交通如何便利,学区如何优越,可以美化夸大而不受法律制约。

你看重什么,就要落实什么。如果看重学区,就要去调查意向楼盘周边成型小区是不是真的划到那个学区,如果不是,则就读几率微乎其微;或者统计周边小区的总户数,把适龄小孩人数与招生人数对比,如果供远远大与求,很大程度上也是无法就读的。

如果你特别看重配套/交通/车位配比等因素,可以要求开发商把承诺写进合同,列明违约责任。如果开发商执意不签,要么你放弃购买,另选他处;要么就干脆认为没有这些承诺,否则期望值越高,落差可能会越大。

3、不要以为审查“五证”很麻烦,后期被坑更心烦。

五证是:即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》(建设工程开工证)和《商品房销售(预售)许可证》。

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看起来复杂,我们只需要看有没有土地证和预售证即可,两者都有表明所购房屋属合法交易范畴。

很多楼盘烂尾的原因是开发商在手续不全的情况下就开盘销售,资金不能回笼,开发商跑路,所以证件齐全的必要性早被大家熟知,但不代表关键时刻都能灵活运用。

比如我的朋友小李,初次看房时候也核验了证件,看房满意交了定金。之后迟迟不见开发商通知签合同,不能面签就不能办理按揭,眼看着利率上浮比率从10%涨至20%,只能干着急。按理来说开发商应该更急于签合同回款,这是为什么呢?相信不少人也遇到过这样的疑惑。

原来是因为他买的那套房交定金时并没有取得预售证,几个月开发商成功取证之后才通知面签。

虽然小李初次看房时核验了证件,已经确定这是五证齐全的楼盘可以放心选购。但是几轮看房下来,他改变了最初意向,最终选定的楼栋却是尚未取得预售证的。

因为这个疏忽,他无形之中承担了项目烂尾的风险,并且承担了因利率上浮而增加的十几万房贷利息,郁闷至极。

所以,即使证件齐全,我们也要特别查看《商品房销售许可证》的预售范围,上面会列明该项目可销售楼栋,在下定前务必要确认所买楼栋号在预售范围内。

买房中期

4、合同文书虽大同小异,但失之毫厘差之千里。

有条件的话一定要认真看清合同,这句话值得重读三遍。

很多人在看到合同时第一眼觉得复杂看不透,要么觉得大家都一样反正不能改动,就会随意对待,只核对相关信息就直接在置业顾问指定的地方签字了。

其实看合同也是有学问的,一般来说合同都分为以下5个部分:

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补充协议一定要细细研究,不懂的可以请教熟悉房产知识的人把关,对模糊不清的条款,务必要在明确其具体含意后再决定签署。

并且,要把关键性问题研究透彻,比如说,公摊实际大小和置业顾问说的是否一致;交房延期赔偿比例等等。

比如下面这个楼盘合同的延期交付条款,责任双方并不对等:

关于卖方(开发商)的延期交付的规定是,出卖人向受买人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金。如果90日内不能达到交付条件,赔偿金额为买受人已付款的0.1% 。

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关于卖房(购房者)的延期收房的规定是,受买人按日支付向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。

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乍一看好像开发商亏了,但实际上开发商只需一次性赔偿总房款的0.1%,而购房者是按日交付0.03%(仅三天便是0.1%),谁多谁少高下立判,简直深坑。

此外,还有些不良开发商会利用合同的空白处做文章,私自增加内容作为合同的补充条款。

因此,我们签完合同后,要在最后空白处应填上自己应有权益的内容,如果无需填写,也应画上横线,防止被不良开发商动手脚。

买房后期

5、交房要锱铢必较、严控程序

正常的收房流程:

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特别注意,有些开发商交房时,要求先办完所有手续再验房,不符合国家政策。

一旦你签字交款,就意味着你认可房子并且完成收房了,即使房子有整改也只能交给物业慢慢维修,非常被动,一定要坚决拒绝,规范程序。

6、收房不验房,装修要白忙

收房时候货不对版已经见怪不怪了,一些开发商为了利益最大化,偷工减料私自降标,造成屋顶漏水、墙面开裂管道渗漏等严重质量问题,给房屋质量和安全埋下了重大隐患。

所以,我们收房时务必认真验房:

1.备齐工具

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2.检测墙体:用锤子垫上几层纸敲击墙壁,空鼓的地方声音清脆,实体墙声音沉闷;

3.检查门窗的强度:门窗推拉顺滑,无严重划痕断裂,五金配件齐全,门窗关闭时无明显缝隙等;

4.验收防水:把室内排水孔封闭严实,然后放水蓄水,查验是否有渗漏现象。

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5.墙面天花:用大功率灯光照射,墙壁天花板是否平整可以通过光线的阴影看出;如果局部翻修过,则会与墙壁原色不同色。

因此,验房要谨慎,发现问题要求开发商限期整改。如果嫌麻烦或者需要更严格验收房屋,特别是对主体结构等方面的验收,尽可能请专业检测机构进行鉴定,以便根据具体情况进行处理。

总之,房子是大宗交易,交易环节无论多谨慎都不为过,特别是高周转和限价之下减配变成常态,就更需要我们擦亮眼睛,补充知识,扫清盲点。

如果不想在买房后被动维权,就要在买房前主动维护,买好房子并没有那么难。


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