房企过冬的10种姿势

发布时间:2018-10-20 07:25:47

房地产行业的冬天已经来临!

标杆房企的应对方式都是怎样的?

中小房企可以从他们的“过冬”方式中得到哪些启示?


一、秋天派:弯道超车的机会来了,继续拿地冲规模

秋天派认为,房地产市场并没有想象中那么严重,所以他们在别人悲春伤秋的时候反而非常活跃,他们认为,市场降温,反而是弯道超车的机会。

1、积极拿地

企业过冬最重要的一点是不要花钱了,省着点吧!但这对于秋天派来说,市场降温,正是弯道超车的好机会

以龙湖为例,最近两个多月,龙湖拍地堪称是过去两年以来最活跃。据德科地产频道统计,下半年的两个月半月,其已经花了143.56亿,在全国十二个城市通过招拍挂公开拿下了16宗宅地。

而且进军了很多新城市,包括温州、东莞、赣州、常德、威海和重庆璧山区(非主城区,相当于县市)等等。

龙湖不怕亏本吗?应该怕,但他们算过账,就算限价不放开,还是能赚钱,因为地价降了。

而低调很久了的绿地上个月拿地也异常凶猛。9月份,绿地拿地金额125.63亿元,较8月的47.30亿元,激增78.33亿元。而且,拿地集中在现在人人避之唯恐不及的三四线城市。

 

2、楼盘价格达不到预期就不出售

 

据中国指数研究院的初步统计:2016年全国溢价率超过100%的高地价项目有700多个,已开盘项目仅30多个,占比4.2%左右。

由此可见,限价令迟早会放松依然是大部分房企的共同预期,他们认为等待是值得的。限价影响下,楼盘价格达不到预期,与其贱卖,不如拿在手里,等待项目升值。

例如,深圳不少豪宅项目就将房源直接转为了高端人才租赁住房,静待市场回温。

 

3、改名字,模糊身份


今年以来,各大标杆房企不约而同改名,整齐划一地在新名字中去掉原有的“地产”二字。据不完全统计,2018年已经有18家房地产公司把自己企业名称里面的“地产”去掉了。

房企为什么要改名字?真的是不看好地产,未来要彻底去地产化吗?明源君认为,有的房企是真的在转型,有的房企改名则是为了更好地获得融资,毕竟房地产是资金密集型行业,没钱搞不定。但现在银行对地产公司都不太友好,借钱很难成本很高,但当下火爆的长租公寓或产业地产就不同了,有政策支持,融资更容易,利息也低了不少。

 

二、初冬派:现金流为王

 

初冬派对地产行业持谨慎态度,他们认为当下最重要的是现金流安全问题,要确保活下去,所以他们的“过冬”姿势是最大程度确保现金流的安全。

 

4、控制拿地节奏

 

原来对市场很乐观,所以疯狂买买买,现在市场下行,需要控制节奏了。从房企调整来看,主要是两方面:

精选城市及区域:大部分标杆房企,拿地要求集中在一二线城市,三四线城市只能在主城区拿地,退出四五线城市。

②提高项目利润率:对于项目获取严管控,利润率普遍要求提高至12%,并购项目利润率要求提高到15%。甚至有房企要求部分城市项目利润率由15%提到20%。比如某房企要求周期较长的旧改项目利润率要在25%以上。

 

5、裁员瘦身

 

最近,关于各大房企裁员瘦身的传闻非常多,就连TOP10的行业巨头都被相继爆出冻编、优化、裁员的消息。比如某标杆房企就要求:

 

①全面停止招聘

②优胜劣汰,劝退5种人,清除3种人

③精兵减政,提高效率。具体表现为各单位要查找无用功,合并岗位,重新定编,必要时减少岗位。

 

当然,不同房企的裁员手段也是五花八门:

 

①公司发展到了新阶段,需要更优秀更高级的人才,考试上岗,不及格的直接裁掉

②投资暂缓,需要评估和盘点人才,评估你的业绩不好,请离开吧

③公司人才结构需要升级,学历不够的也请走人吧

④战略收缩,要砍掉城市公司了,不好意思你失业了

 

不管理由是什么,真相只有一个,降低人力成本。

 

6、降薪

 

不过明源君也了解到,不少房企不裁员,反而大力招聘,因为现在能花更少的钱招到更优秀的人才。

还有的房企不裁员,而是进行了降薪。比如甚至某房企今年以来,就取消了话补、车补、房补等大部分福利,中秋节连月饼都不发了,能省则省。


7、发出停工令,以销定产

 

为了安全起见,很多房企也调整了生产节奏,采取了 “以销定产”策略,卖多少建多少,如果建好了房子卖不动,还不如不建。

例如,某标杆房企要求各区域对所有项目动工情况进行重新检讨,进一步调减“18年内预计新动工面积”及处在正负零以下施工阶段的动工面积。卖一栋建一栋,不做乐观预期。

营销承诺能卖多少,就盖多少,同时,针对前期打过钱的项目,在积极追回已付款项;无法追回的,重新评估是否继续推进获取。 

潜台词很明显了,如果卖不掉就先不要建了,现金流最重要!

 

8、降价促销

 

除了节流,更重要的是要把内部的库存变成现金,应收账款能变现的尽快变现。

 

所以,我们看到恒大、碧桂园、万科等地产巨头都在抢着出货,恒大全国500多个楼盘都打8.9,还有分期付款优惠。

最夸张的还是万科,厦门万科白鹭郡项目5折甩货,据传降价后的白鹭郡开盘10秒售罄,万科随后准备给前期买贵的业主退款。一户差不多退一百万,一百多套,一个亿补偿,血本下得有点大。

不过,随后厦门万科发布了声明辟谣,指出该传言不属实。

但不管怎样,都可以看出他们快速回款的决心非常坚决。


9、砍掉不赚钱的新业务

 

万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度例会上的讲话就提到,行业转折点实实在在到来了,对于非开发业务的梳理,万科要坚持一些基本原则,如投入和产出、风险和收益严重不匹配的项目要调整;做了三年还没做成的项目停止;做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的项目停止等等。

说白了,不赚钱、有风险的业务都要统统砍掉了,把资源重新集中到主业上。

 

三、寒冬派:割肉甩卖,早走早好

 

上文分析了,寒冬派对地产行业的未来是非常悲观的,所以反应到实际行动上,主要是迅速出售项目乃至企业,离开地产行业。

 

10、割肉甩卖,退出地产行业

 

已经开发的项目,不再因为限价做任何等待,只要不亏本,尽快出手卖光。开发中的项目或者地块,迅速转手给其他开发商,不计较价格。

清理完手中的项目,停止拿地,彻底退出地产行业。

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