中介费“限高”?房产中介“黑手”时代或面临终结

发布时间:2021-07-30 09:11:07

近日,一张“最新指示称房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”的截图广为流传。对此,链家、我爱我家、中原地产、21世纪不动产等多家大型中介公司均表示,目前没有接到相关通知。



此外,链家还表示,“一切以政府信息发布为准。”



(图片来源:网络)



如果消息属实,这也就意味着在政策层面上进一步抑制中介哄抬房价的行为、降低了中介对高价房源炒作的需求。



深层次来看,高价房源成交量的下降,相应的刚需房源成交量上升,有利于房价进一步回归理性,同时坚持市场“房住不炒”的定位。



受此消息,中介公司贝壳的美股股价自上周五开启三连跌,截止7月27日(本周二)收盘,三日跌幅超36%。



(图片来源:choice)



房产中介“乱象横生”



上述消息的可信度还是有的,或许正是房产行业中介乱象频发倒逼着行业重新制定标准。



资本邦在黑猫投诉上了解到,投诉房产中介乱象的事件比比皆是。综合投诉情况来看,消费者对房产中介最不满的地方体现在吃差价、违规收费、中介费水涨船高等诸多方面。



最常见的黑幕是中介“吃差价”,指中介利用交易双方信息不对称,把房子高价卖出后,从中赚取差价。



以乐有家为例,2021年4月9日,有消费者投诉称,中介报价64万,实际业主的报价是62.5万,也就意味着1.5万的差价被中介收入囊中。



(图表来源:黑猫投诉)



而能够顺利“吃差价”的根本原因在于中介遵循双边代理制度,指经纪人既向卖方服务,也为买方服务。



对中介而言,一方面要替卖家争取最高的放盘价,另一方面要替买家争取最低成交价,由此加大了市场价格的不稳定性。



而实现“吃差价”的手段之一就是签订“阴阳合同”,就是对同一宗交易签订的两份内容不一致的合同。在二手房交易中,主要体现在两份合同的价格不一致。“阳合同”是提交给有关部门备案,但不实际履行,真实意图是减少纳税人负担;而“阴合同”由双方私下保存并实际履行的合同。



房产中介通过忽悠双方签订“阴阳合同”,不让买卖双方见面,中介从中吃差价而获取暴利。此外,签订“阴阳合同”还能帮助房产中介回流资金。



今年6月1日,有消费者在黑猫投诉上匿名投诉链家,投诉贴显示,业主被贝壳买家与链家联手欺诈交易,签下差价高达227万的买卖合同



投诉案情中披露,链家经纪人在明确知道购房人为贝壳网高级管理人员、并且隐瞒其无购房资质的情况下,利用业主不熟悉房屋买卖交易条例,签下欺骗性质的交易合同。



(图表来源:黑猫投诉)



除此之外,吃差价还会进一步引发恶性竞争,中介为了揽客利用各种手段恶意下调佣金,造成劣币驱逐良币局面。最后,市场上没有了服务保障的提高,取而代之的是费率的一较高下,行业也将陷入“零和博弈”陷阱之中。



房产中介的自我救赎



整治房产中介乱象,加快发展保障性住房,在政策上已经有了动作。



为解决中介与客户之间的信任危机,《民法典》出台“补漏”措施。



在委托代理上,《民法典》第168条提出:”代理人不得以被代理人的名义,与自己同时代理的其他人,实施民事法律行为,但是被代理的双方同意或者追认的除外。”换句话说,中介以后或走美国经纪人单边代理模式之路,只为一方委托人做事。



对于居间合同,在《民法典》第962条中规定:“中介人应当就有关订立合同的事项,向委托人如实告知。”



如果中介故意隐瞒或者提供虚假情况,损害了委托人的利益,不仅拿不到中介费,还要赔偿由此造成的损失。



当然了,《民法典》对房屋中介也进行了明文保护。第965条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。



也就是所谓的”跳单“行为将被禁止,此外,吃差价等行为也终将成为行业历史。



对于房产中介公司来说,随着居民消费质量逐步提高,针对房产中介行业的乱象,“房产中介的服务值不值”成为公众讨论话题。



以链家为例,似乎把整顿房地产的重点放在了提高服务质量而非限价上。



公开资料显示,链家方面表示,上海房产交易中介费是买方支付成交价2%,卖方支付成交价的1%。



而上述截图中提及的房产交易服务平台大房鸭,定位为“去中介化的互联网房产服务平台”,佣金是行业最低标准:无论上海二手房售价是多少,买房服务费固定为1.99万元。



以一套2000万的二手房为例,如通过链家交易,买方需支付40万元中介费;若通过大房鸭交易,买方则只需支付1.99万服务费。



那链家为什么发展态势较为良好?其中一个原因是,提升核心竞争力,提高服务品质。从率先提出“透明交易,签三方约,不吃差价”,到“真房源”行动、“安心服务”承诺,链家正在进行一场自我革命,目前已取得阶段性成效。



公开资料显示,贝壳找房其实是由链家网升级而来的,目前链家已成为贝壳的入驻品牌之一。贝壳找房与链家最大的区别在于贝壳找房主要负责的是线上业务,而链家主要负责的是线下门店业务。



根据贝壳招股书显示,链家2017-2020 年总门店数从 8030 间增长至 46946 间,二手房收入也从2018年的200亿元增长至2020年的276亿元,年均复合增长达到17.59%。



当然了,再正规经营的房产中介,仍不可避免地会出现发布假房源、隐瞒真实交易信息、违规收费等乱象。至此,该等中介不断地提升中介人员整体业务素质,为客户提供更专业化的高品质服务。



以我爱我家房屋中介为例,公开资料显示,其成立于2000年,是全国领先的以数字驱动的居住服务平台运营商,虽然在门店数量和交易数量上与贝壳存在一定的差距,但依然是我国A股房地产经纪龙头企业



产业布局方面,在2020年,面对疫情影响,我爱我家坚持既定数字化建设投入计划,开发接入面向经纪人、经纪门店和经纪品牌的平台化产品“i+产品群”。2020年IT类费用同比增长超过50%。



价值观驱动下,房产中介行业在提升服务、优化产业链布局的同时,中介费“限价”政策的出台,将进一步带动房产中介职业价值的回归。



房产中介还有路可寻吗?



面对楼市调控的不断加码,房地产行业躺赢的时代已经过去;叠加三孩政策的出台,为促进社会公平,打击不合理暴利行业势在必行,房产中介公司的路越来越不好走了。



房产中介公司不得不重新思考未来的发展方向。



毋庸置疑的是,互联网时代,传统的线下房产中介运营模式会受到冲击发生巨变。利用互联网整合营销平台,提供全覆盖产业链的综合服务,成为房地产中介未来发展的主流。



以贝壳为例,早在2008年,贝壳成立如视事业部,集中探索以VR、AI等为核心的空间三维重建技术。



基于这一技术,截至2020年底,贝壳73%的二手房源已经实现VR化,2020年全年,VR带看发起量超6600万次,对比2019年仅为390万次,可见VR看房正成为潮流。



但不可忽视的一点是,随着互联网的普及,房产中介平台信息触达客户增多的同时,如何通过差异化竞争获取客源,成为房产中介进一步考虑的问题。



此外,这几年,中介机构及从业人员被通报的事情愈发频繁,行业乱象层出不清,各机构对房产中介均开始实行强监管。



房产中介行业若想获生存,唯有从暴利赚取中介费进一步向专业化服务发展,走不断创新之路。



而房产中介能否打破格局,重塑行业,值得期待。


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