整顿租金贷利好租房市场

来源:经济日报发布时间:2018-10-19 13:28:13

 随着某些租金贷“爆雷”,一些租房者“被贷款”事件曝光,行业种种不规范行为浮出水面——长租公 寓被质疑是用租客信用做贷款,利用期限错配资金沉淀用于自身扩张。此次整顿租金贷市场并非不让住房租赁市场发展,而是为了整顿相关企业的融资行为,进一步规范行业发展。

  日前,一家长租公 寓运营商杭州鼎家租金贷“爆雷”引发业内关注。所谓租金贷,指的是租客在与长租公 寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,由该金融机构替租客先支付全年房租,租客再向该金融机构按月还清租房贷款。

  在理想的状态下,这种模式会形成“三赢”局面——对于房东来说,提前拿到了一年的租金,提高了资金的流动性;对于租房者来说,不用采用传统租房支付模式的“押一付三”,缓解了资金压力;对金融机构和分期平台来说,可以从房东或租客手里,再收取一定的服务费和利息。

  然而,随着某些租金贷的“爆雷”,一些租房者“被贷款”事件曝光,行业种种不规范行为浮出水面——长租公 寓被质疑是用租客信用做贷款,利用期限错配资金沉淀用于自身扩张。在这种模式下,一旦资金链断裂,可能引发系列连锁反应,成为隐藏的风险点。从金融监管的角度来看,其中主要的风险点在于长租公 寓注册为资产管理公司,在一定程度上逃避了相关部门对其资金池的监管。其资金池没有相关监管机制,更没有备付金制度,与公开发行的市场标准化产品ABS(资产支持证券)相比,ABS虽然也产生募资,但募资资金有专门的托管机构,监管部门也会对其审核。但是,以预期租金收入或房租贷款作为底层资产在市场上融资之后,房子在客观上成了中介机构的资本工具。

  监管层无疑已注意到相关风险并采取措施,已有多家金融机构表示正在自查并收缩了租金贷的相关业务。

  近年来,我国一直大力支持住房租赁市场发展,2015年住建部首次提出建立购租并举的住房制度,推动住房租赁规模化、专业化发展。2016年,《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出发展住房租赁企业。2017年,党的十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在这样的政策导向下,资本大量涌入,我国住房租赁市场的新业态——长租公 寓成为开发商、产业资本甚至银行等竞相追逐的“风口”。

  此次整顿租金贷市场并非不让住房租赁市场发展,而是为了整顿相关企业的融资行为,进一步规范行业发展。租金贷本身是一项非常好的金融创新产品,之所以获得迅速发展,是因为其本身具有一定的优势。通过租金贷,租房者可利用其良好的个人信用,在金融机构获得贷款,缓解短期支付压力;对房东来说,一次性拿到一年的房租也省心省力。

  从已经“爆雷”案例来看,许多租金贷背后的问题并不在租金贷本身,而是在于一些公司大量囤房,挪用资金池中的资金,相关平台不合规操作,以及中介签约流程过于马虎,让部分对合同不敏感的租房者在不知情情况下“被贷款”等。

  在严格防范相关风险的情况下, 监管部门可对租金贷产品实行有针对性的制度设计,满足市场租房需求。监管机构还应加强对三方金融机构资质的审核,对资金的用途加强监管,确保资金专款专用。一旦发现有中介机构存在违法行为,应严格追究相关法律责任,维护消费者权益。

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