关于楼市的5个终极问题,现在都有了答案!

来源:杠精说钱发布时间:2018-10-25 12:09:08

今年的楼市可谓是风云诡谲。

先是楼市调控政策全年无休,然后是全国泡沫最大的厦门房价出现下跌,最近是房企把部分楼盘降价出售,然后开始出现业主打砸售楼处……

楼市状况的急转直下,实在让人猝不及防。

就在几个月前,我们看到的新闻还是购房者头顶烈日排队买楼,甚至出现老人排队时间过长晕厥在现场。

现在则变成业主举横幅示威。

楼市未来会怎样,很多人心里都在打鼓。不过事已至此,关于楼市的5个大家最关心的问题,现在开始都有了答案。

1. 房价整体高位横盘,局部下跌

房价未来的趋势,肯定是大家最关注的问题。

买了房的希望房价涨,没买房的希望房价跌。但我认为未来房价要全面大涨大跌都是不可能的。

先来说说为什么不可能大涨。

经过三轮房地产牛市,我们现在的房价已经处于高位。

如果不掏空祖孙3代6个钱包,很多人连首付都交不起。

这些高价买到的房子,靠出租是回不了本的,换句话说,我们租房可能比买房更划算。可以说,我们的楼市泡沫绝不算小。

如果任由房价上涨,把泡沫越吹越大,等到泡沫破了,后果不堪设想,日本、香港、泰国都是前车之鉴,为了防止泡沫破裂,政府必定要遏制房价的上涨。

为此,政府限购、限售、限制资金流入房地产……如果政府不打算重启楼市,房价要全面上涨,着实有点艰难。

我们来回顾一下7月31日,中共中央政治局会议上那句,“坚决遏制房价上涨”,这句话足以表明中央对于房价的态度。

但如果说要房价暴跌,也是不存在的。

房价暴跌之后,会造成很恶劣的影响,当下跌的房价超过已经交的房款时,很多人会直接放弃房子。

如果跌到剩余房贷超过房子总价值时,业主就得补足抵押物的价值,如果没有钱补,银行就有权拍卖房子。

如果把房子卖了还是不够,业主不仅没了房子,还欠了银行一身债。

如果这些情况真的发生,必然影响社会安定,而对于政府来说,没有什么比“稳定”更重要了,所以政府不会允许这种情况发生。

因此,我认为我们的房价要全面大涨大跌是不可能的。

房价的结果就是:一、二线城市会高位横盘,三、四线城市和一线城市的郊区和周边,如果泡沫太大,可能会下跌,但如果地方财政压力太大,不排除这些边郊地区又会重新放开楼市,依然会上涨。


2. 绝大多数人未来还是买不起房子

关于房价走势的问题,我上面已经分析了,也给了我的答案。

如果未来房价的走势是一、二线高位横盘,三、四线和一线的郊区、周边可能下跌,那在这个走势之下,我们能买得起房吗?

首先,现在买房已经是一件比较困难的事情,一来房价已经到了高位,哪怕是三、四线未来可能下跌,但要跌到这次牛市之前的水平,也是不太可能的,整体来说,房价偏高。

更何况,如果地方财政压力接下来依然加大的话,还可能上涨。因为为了经济,这些财政压力大的地方,会重新放开楼市之前的调控,房价肯定应声上涨。

二来,我们的经济形势其实在恶化,现在很多行业都出现了降薪、裁员潮,很多人未来的风险都在增大。

所以,现在都买不起房子的话,未来买房的难度只会更大。

尤其是刚刚步入社会的90后,没有资金积累,就业前景又在变差,如果没有父母帮衬,绝大多数人是买不起房的。

当然,也有人说,假如房价暴跌了呢?难道也买不起吗?是的,那会更买不起。

我们的经济早就被房地产绑架了,如果房价真的崩盘,我们的经济也好不到哪里去,到时是大面积的失业,你没收入了,你敢买房子吗?

那个时候,你只会把钱花在维持生存方面的支出,而不是去买房子。

3. 未来会出现断供潮

自从《全国住房公积金2017年年度报告》公布之后,就有很多人在说,马上要有断供潮了。

因为2017年的公积金贷款逾期金额上升了34.6%,但2017年发放的个人公积金贷款笔数相比2016年降低了22.21%,发放金额降低了24.93%。

发出去的钱在减少,但逾期却越来越多,看来贷款的人,资金着实紧张。

但这还是2017年的情况,2017年还没有“毛衣战”、没有P2P雷潮,A股看着还不至于揪心,降薪裁员潮也没有现在这么普遍。

可以说,很多人在2017年的时候,经济状况是比现在更好的,但2017年公积金的逾期金融相比2016年都上升了34.6%,今年的数据只会更惨不忍睹。

其实公积金贷款已经是最便宜的贷款了,如果是商业贷款的利率比公积金贷款会更高。何况今年商贷利率又上浮,购房者贷款的成本又上升了。

贷款成本上升的同时,今年的房价相比去年,又普遍高了不少,可以说,今年上车的人,还贷压力又比往年上车的人更大。

那现在经济状况普遍恶化,压力又增大,今年断供的人大概率会超过往年。如果我们经济的基本面没有改善,断供潮明年会发生。

4. 烂尾楼会开始增加

房企为了尽快回笼资金,会进行预售,房子还没有建好的时候,就提前销售。拿到预售款之后,再去建房子。

交了预售款的购房者最怕的就是,房子还没建好,房企就不行了,留下一堆烂尾楼。

如果你掏空6个钱包,买到烂尾楼,这钱就花得太冤枉了。

那么未来烂尾楼会变多吗?我觉得会。

现在房企已经进入了还债高峰期,2015年和2016年借的债,主要是在今年三季度到2021年三季度到期。

但现在房企的问题不止是大量债务到期,他们以往用的借新债还旧债如今也行不通了。现在监管层严格限制银行向房地产输血,房企贷款比以前难多了。

加上海外发债和房地产信托,今年也受到限制,房企融资艰难。

与此同时,房子也不好卖了,以往楼市都是“金九银十”,但今年的9、10月份,房子的销售并不火爆。

可以说,房企的普遍现状是欠了一屁股债,但借不到钱来救急,也赚不到足够的钱来救命,未来很可能会有一批中小房企倒下。

房企倒下,那么它还在施工的楼盘,很有可能就烂尾了。

所以,未来烂尾楼很可能会增加,为了不买到烂尾楼,大家买预售房就尽量选资金实力雄厚的房企吧。

5. 征收房产税和空置税板上钉钉

在9月7日公布的十三届全国人大常委会立法规划里,包括房地产税法在内的11部税法同时亮相第一类项目,拟在本届人大常委会任期内提请审议。

房产税是包含在房地产税里面的,是直接对房子进行征税,这就意味着,房产税的落地已经非常接近了。

现在不动产登记平台已经实现全国联网,政府也通过限购和限购来给楼市降温,让楼市处于低频交易状况,以达到最大程度稳定房价的目的。

稳定了房价,就等于稳定了房产税的税基——房屋评估价格。

可以说,现在房产税是万事俱备,只欠东风。除非政府主动推迟,不然有房子尤其是有多套房子的人是逃不掉的。

但政府是不太可能主动推迟的,毕竟房地产税既可以改善地方财政结构,又可以调控楼市,政府何乐而不为。

对于房产税,毕竟已经说了很多年了,大家也都有个心理预期,但最近又冒出来一个空置税,这让有多套房的人心里咯噔一下。

今年6月,香港政府针对闲置期满6个月未进行居住使用也未出租的一手房征收空置税。

在香港征收空置税之后,内地也开始要不要征收空置税的思考。

前段时间,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示,我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十,超过国际上5%的平均水平,建议征收空置税。

实际上,这已经是在开始放风了。

尽管目前征收空置税还没有在正式的会议上讨论通过,但仇保兴也不会是随口说说,征收应该只是时间问题。

关于楼市的5个终极问题,现在都有了答案。如果你是投机行为,建议你停止投机,如果你是所谓的刚性,那要考虑你的负债成本和未来的现金流是否足够稳健。

时代变了,一切,都要开始变,我们也要改变自己的财富配置观念。大家转发这篇文章,让更多的人知道,避免误入楼市大坑!


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